Volvemos de nuevo sobre un tema que se trajo a colación en anteriores comentarios respecto a la cuestión de si el comprador de una vivienda en construcción queda desamparado si aparecen en su inmueble defectos de construcción cuando ya han transcurrido los plazos de garantía establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

En esta ocasión incidimos en esta materia como consecuencia de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2018 (Sentencia 710/2018), en la que una Comunidad de Propietarios interpone demanda frente a la promotora-vendedora, al arquitecto superior y el arquitecto técnico, solicitando la condena solidaria (o, alternativamente, individualizada, si se pudiera determinar el porcentaje de responsabilidad de cada agente constructivo), a ejecutar en los elementos comunes y privativos las obras de reparación, reforma, sustitución y adaptación que señala el dictamen pericial que aportaron con su demanda.

El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, formulando la promotora-vendedora y el arquitecto técnico sendos recursos de apelación contra la misma. La sentencia de la Audiencia Provincial estimó los citados recursos y absolvió a los demandados apreciando la existencia de caducidad de la acción pues siendo la empresa codemandada la entidad promotora-vendedora de los inmuebles, debe aplicarse lo establecido en el artículo 18 LOE sobre los plazos de prescripción de las acciones (dos años desde que se produzcan los daños), con remisión a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Tras la referida resolución, la Comunidad de Propietarios presentó recurso de apelación ante el Tribunal Supremo en base a la reiterada doctrina del Alto Tribunal que viene a reconocer la compatibilidad de las acciones contenidas en la LOE con las de responsabilidad contractual derivada del contrato de compraventa.

Así, en el caso expuesto, siendo la promotora inmobiliaria también la vendedora de las fincas sobre ella debe recaer la responsabilidad de reparar los defectos existentes. El promotor, si además es vendedor, queda obligado en virtud del contrato de compraventa suscrito con cada uno de los adquirentes a entregar la cosa en condiciones de servir al uso que se la destina. Por consiguiente, se puede articular la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relación de compraventa como de la responsabilidad recogida en la LOE que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos.

En definitiva, como señala el propio Tribunal Supremo, no es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la promotora para con los compradores pues una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El compromiso de entregar el inmueble con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida por aplicación de la responsabilidad contractual contenida en el artículo 1101 del Código Civil; y ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos pues no deja de ser un incumplimiento o un cumplimiento defectuoso de la obligación contractual.