Esta cláusula se utiliza para afirmar que una norma será aplicable siempre que se mantengan las circunstancias para la situación que se dictó.
La Audiencia reconoce "que la situación vivida con motivo de la pandemia producida por la Covid-19 sí puede justificar la aplicación de la cláusula rebus. Como es lógico, dependerá de las circunstancias de cada negocio. Es obvio que hay muchos contratos cuyas bases no se han alterado con motivo de la crisis.
En este supuesto concreto, entendemos que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. Fue un acontecimiento por completo extraordinario. La entidad arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca MANGO. Vio paralizada su actividad económica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dejó de ser útil para “Barrasa Inversiones, SL”, pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. No facturó nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable. Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y está probado que “Barrasa Inversiones, SL” negoció con “Confecciones Montosa, SL” para buscar una solución, formulando hasta dos propuestas distintas. Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para “Barrasa Inversiones, SL” el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con “Confecciones Montosa, SL”. Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato. En cuanto a la mora en que se encontraba la entidad arrendataria al tiempo del cierre, apuntar que no debe ser impedimento para aplicar la cláusula rebus. Es verdad que, en derecho comparado, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora. Sin embargo, en nuestro ordenamiento, se prescinde de tal requisito. Y no podemos identificar el descubierto con la mala fe. La cláusula en litigio, como ya hemos apuntado y entre otras cosas, se apoya en la buena fe (art. 1258 CC). Asimismo, los deudores pueden ser de mala o de buena fe. Y aquí “Barrasa Inversiones, SL” aparentemente ha obrado de buena fe. No solo por la presunción legal, sino también por sus actos propios. Ella llevó a cabo negociaciones para evitar su concurso y, cuando resultaron infructuosos los tratos habidos, solicitó un concurso voluntario. Asimismo, el hecho de estar en tal situación, no la puede hacer de peor condición.
En cuando a los efectos de la aplicación de la cláusula, entendemos equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal. En cambio, una vez que ya se levantó el cierre y “Barrasa Inversiones, SL” abrió su tienda, consideramos que el contrato del arrendamiento debe volver a su ser. Las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales. Se habla de una caída de ventas del 43% en los primeros diez meses del año 2020, pero ese porcentaje, en buena medida es consecuencia del cierre ya aludido. A la sociedad recurrente le incumbía la carga de probar cumplidamente que, tras la apertura de los comercios, seguía subsistiendo una situación económica que alteraba de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato. La sola reducción de las ventas en un periodo concreto, incluso con carácter acusado, no puede justificar la aplicación de la cláusula rebus. Tal situación no puede tacharse de imprevisible.
Como recoge la doctrina del Tribunal Supremo, una cosa es que las crisis económicas de efectos profundos y prolongados supongan una variación importante de las circunstancias y puedan alterar las bases del negocio y cosa distinta es que llegue a operar la cláusula rebus. En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático. Además de la crisis, es necesario que concurra una excesiva onerosidad. Se exige una incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. De ahí que un circunstancial desplome de ventas no pueda justificar ya la aplicación de la cláusula. A diferencia del cierre que es una circunstancia objetiva e impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente claramente aleatorio, que entra de lleno en los riesgos normales del contrato. No podemos afirmar que se haya frustrado la finalidad económica del contrato"
Así ña Audiencia concluye qu "respecto del contrato de arrendamiento en litigio y por aplicación de la cláusula rebus, durante los sesenta y nueve días que fueron del 14 de marzo hasta el 21 de mayo de 2020 la renta a pagar por “Barrasa Inversiones, SL” a favor de “Confecciones Montosa, SL” quedó reducida a la mitad".
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