«La publicidad vincula al promotor inmobiliario». Habrá a quien le resulte difícil de creer, pero es cierto. No es la primera vez que algún comprador nos ha comentado que «daba por hecho» que del folleto publicitario que le había facilitado el promotor no resultaría para el mismo obligación alguna sino que era un esbozo más o menos fiel al resultado final. Y si no supiéramos que existe una norma específica al respecto desde 1989 no nos extrañaría esta afirmación toda vez que la publicidad que elabora la entidad promotora en ocasiones es ambigua y poco detallada, lo que se traduce en que el comprador «da por hecho» igualmente que durante el proceso de construcción es lógico y normal que puedan existir variaciones, que aceptará estoicamente con tal de poder disponer de su nueva casa. Un caso típico es la diferencia respecto a las vistas de las que goza la vivienda en las fotografías publicitarias en relación con el inmueble entregado. Lamentablemente, España está a la cabeza de Europa en reclamaciones de consumidores por publicidad engañosa ya que casi el 70% manifiesta haber sufrido este tipo de publicidad en alguna ocasión frente al 54% de la media europea.

Como decíamos, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, se preocupó de regular estos aspectos atendiendo a la importancia y trascendencia que la vivienda posee para los consumidores y usuarios. Se excluyeron, por tanto, de su ámbito de aplicación las ventas en subastas públicas, judiciales y administrativas.

Centrando la cuestión, hay que partir de la base de que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará, según la norma antedicha, de forma que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

Así las cosas, conviene tener presente que, aun cuando el promotor no lo incluya en el posterior contrato de compraventa, queda vinculado por los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que incluya en la oferta, promoción y publicidad.

Al mismo tiempo, los promotores y vendedores habituales de viviendas, están obligados a tener a disposición del público y de la autoridad competente:

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.18 Acceso a la vivienda.

7. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

8. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

9. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.

10. Información en cuanto al pago de los tributos de toda clase que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

11. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:

- Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspon­dan legalmente al vendedor.

- El texto íntegro de los artículos 1.280 1º y 1279 del Código Civil.

- El derecho a la elección del Notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial carezca de conexión ra­zonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se en­cuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

- Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del arquitec­to y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Por consiguiente, la falta de respeto por parte de la promotora a cualquiera de los aspectos contenidos, o conscientemente excluidos, de la publicidad de las viviendas es susceptible de reclamación por parte de los compradores. Son numerosas las sentencias judiciales que se han pronunciado al respecto para proteger los derechos que este específico ámbito corresponden a los compradores-consumidores. Se intenta corregir los abusos consistentes en impedir al adquirente que tenga una representación cabal de la futura vivienda, siendo la misma un objeto inexistente físicamente al momento de ofertarse. En caso de ser víctimas de publicidad engañosa habrá que ponderar debidamente ante qué tipo de inexactitud nos encontramos y exigir al promotor inmobiliario la ejecución de las obras que resulten necesarias, exigir la correspondiente indemnización, pudiendo llegarse a la resolución contractual en los supuestos más graves.