Esta es la gran duda de los futuros hipotecados. Ahora que el Euribor está en cifras tan bajas y los bancos han lanzado campañas para captar clientes con hipotecas a tipo fijo, la gran duda que surge es ¿por qué tipo de interés decantarse?
No existe una respuesta categórica. Factores como los años a hipotecarse, el diferencial que ofrecen según nos encontremos ante un tipo de interés fijo, mixto o variable, la aversión al riesgo de cada comprador de vivienda, deberían hacer tomar la decisión final.
El variable ha sido el más utilizado. Durante los años del boom inmobiliario, según datos del INE, casi la totalidad de hipotecas concedidas eran a tipo variable (98%), pero ahora las hipotecas a tipo fijo están ganando protagonismo, llegando a situarse casi en el 40% de las que se firman en la actualidad. A mitad de camino entre el tipo fijo y el variable se encuentra el tipo de interés mixto. Con esta opción, los primeros años de la hipoteca contarás con un interés fijo y pasados esos años y hasta el final de la vida de la hipoteca, se aplicará un tipo de interés más el Euribor.
Como seguro ya te has imaginado, cada uno tiene sus pros y sus contras, que desde reclamador.es vamos a explicarte. Si estás buscando una hipoteca, dedica unos minutos a leer esta información, no te arrepentirás.
Tipo de interés fijo
Como te decíamos, las hipotecas con un interés a tipo fijo están en máximos históricos, han pasado de ser un producto residual a disponer de una amplia oferta y disputarle terreno al tipo tradicional.
En estos préstamos, sabes cuánto pagarás durante toda la vida de la hipoteca. El tipo de interés no cambiará y, por tanto, pagarás siempre la misma cuota. Tu hipoteca no dependerá del Euribor u otros índices de referencia, por lo que estarás cubierto ante posibles subidas.
Se trata este de la principal ventaja de las hipotecas a tipo fijo. Pero también cuenta con una importante desventaja frente a las hipotecas variables. El interés es mayor. Frente a los tipos cercanos al 1% de las hipotecas a tipo variable, las fijas las encuentras, por norma general, por encima del 2% o 3%. Pese a esto, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística señalan que el tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,05% para las de tipo fijo. Esto se debe al auge de las hipotecas mixtas impuestas por las entidades bancarias ahora que el Euribor se sitúa por debajo del 0%.
Como consecuencia de estas diferencias, el plazo de amortización de la hipoteca se vuelve un dato fundamental a la hora de elegir entre el tipo fijo y el variable.
Este tipo de hipotecas suelen ofrecerse para periodos más cortos de amortización que las hipotecas a tipo variable. Si eres adverso al riesgo y crees que tu situación económica no variará en los próximos años, es posible que la hipoteca que más te convenga (siempre estudiando la oferta) sea a tipo fijo.
Hipoteca a tipo variable
Pese a que las hipotecas a tipo fijo le han comido terreno, siguen siendo el producto más demandado. Sus bajos diferenciales en la actualidad unido a los tipos mínimos también del Euribor, siguen haciendo de esta una hipoteca muy atractiva.
Las hipotecas a tipo variable se caracterizan por:
- Estar referencias a un índice, el más habitual es el Euribor.
- Contar con un diferencial fijo.
Al contrario que las anteriores, aquí entra en juego el índice de referencia. Las hipotecas a tipo variable tienen fijados unos periodos de revisión. Esto hace que no cambian mes a mes según suba o baje el Euribor. Normalmente, las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año.
Un problema que ha surgido por la popularización de las hipotecas variables es la cláusula suelo. Un interés límite que fijan (o fijaban) los bancos por el cual pese a que el índice de referencia baje, el hipotecado continúa pagando lo mismo. Esto provoca que no se note la bajada del Euribor.
Se trata esta de una de las principales batallas que se están librando frente a la banca por parte de los consumidores. El TJUE dictaminó que se trata de una cláusula nula por abusiva. La cantidad media a recuperar es de 4.000€ por cláusula suelo.
Lo cierto es que pocas entidades incluyen ahora en sus nuevos préstamos la cláusula suelo, pero sí otras condiciones, como por ejemplo la “cláusula cero” o un tipo de interés fijo durante los primeros años de la hipoteca para luego pasar al tipo variable. Con esto consiguen que pagues mayores intereses durante los primeros años de la vida del préstamo, ahora que el Euribor se sitúa en negativo.
Para decantarte por esta hipoteca, debes estudiar el diferencial propuesto, el plazo de amortización y tu estabilidad financiera. Si la hipoteca tienes pensado pedirla por un plazo superior a los 25 o 30 años, seguramente te compense una hipoteca a tipo variable. Más si no te incluyen la citada cláusula cero o el tipo fijo los primeros años.
Debes tener en cuenta que no se conoce la evolución del Euribor. Pese a que la mayoría de expertos señalan que subirá, no se puede saber hasta qué niveles llegará. Cuando te hipoteques, ten en cuenta que es posible que pasados unos años suba. Debes tener la seguridad de que podrás hacer frente a esa subida. Como punto favorable, actualmente pasarás unos años pagando una cuota significativamente menor que si te hipotecas a tipo fijo.
Hipoteca mixta
El préstamo a tipo mixto más común te lo hemos señalado ya. Una hipoteca que se contrata como “variable” pero que en realidad te imponen durante un periodo determinado de tiempo un tipo fijo.
Otras, en cambio, si te las ofrecen como mixtas “de verdad”. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años, donde los primeros 10 tendrás una cuota fija a pagar y a partir de ese momento pasará a estar referenciada al Euribor más el tipo de interés fijado en el momento de la firma.
Las cláusulas abusivas de las hipotecas
Como te decíamos, uno de los problemas de los hipotecados a tipo variable es la cláusula suelo. Pero no es el único. La cláusula de gastos de formalización, impuesta en su totalidad al cliente, ha sido declarada nula por abusiva. Al contrario que la cláusula suelo, este abuso de la banca se da también en hipotecas a tipo fijo. Y sí, también se pueden reclamar. De media, 3.000€.
Si has pagado todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario, puedes reclamar. Nuestros abogados estudian la viabilidad de tu reclamación y te ofrecen un informe en el que te explican cuánto podrías recuperar. También si tienes cláusula suelo o hipoteca multidivisa.
