Al fallecer una persona, si hay varios herederos, es muy habitual que uno de ellos use la vivienda objeto de la herencia de manera exclusiva, ¿Qué sucede si estás ante un inmueble ocupado por un coheredero que usa el piso en exclusiva?

No solo es una situación más frecuente de lo que se piensa, sino que da lugar a numerosos conflictos entre los coherederos que no saben cómo actuar ante esta injusta situación.

Precario: ocupa consentido o inconsentido.

Cuando una persona utiliza un inmueble sin pagar arrendamiento, se le denomina, jurídicamente, precarista. Esta situación no está regulada por la ley y es una situación que puede ser consentida o no por el propietario o el resto de las personas que ostenten un derecho sobre el inmueble.

Es muy normal que, inicialmente, esta ocupación sea consentida, pero puede llegar un momento donde las circunstancias en el que el inmueble ocupado por uno de los herederos cambie y pase a no permitirse dicha situación pudiendo instar a estas personas a que cese en el uso exclusivo del inmueble.

O simplemente, el resto de coherederos se cansen de pagar los gastos de una vivienda que utiliza otra persona

Ante la situación de que uno de los herederos que esté ocupando el piso en precario, habiéndose adjudicado dicho bien a varios herederos en testamento, se nos plantean distintos interrogantes.

¿Se le puede exigir una renta ante un inmueble ocupado por un coheredero?

La respuesta es afirmativa, pero es más correcto que denominarlo “renta”, sería hablar de una indemnización de daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común.

Esta idea se basaría en el artículo 394 del Código Civil que establece que:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Sin embargo, el coheredero que está utilizando la vivienda no vendrá obligado a pagar una indemnización desde el momento que empezó a usar el inmueble, sino desde que fue requerido fehacientemente para que pague una indemnización por el uso de la vivienda.

El cálculo del importe dependerá de muchos factores, pero podría acercarse al importe de los alquileres de viviendas similares en la zona donde radique el inmueble.

 ¿Se puede echar al copropietario que ocupa un piso?

Es posible, pero dependerá de en calidad de qué, esté ocupando la vivienda. No será lo mismo que estemos ante un inmueble ocupado por un coheredero que aquel inmueble ocupado por un tercero que no sea copropietario.

Si el ocupante no es copropietario

Puede darse el caso de un inmueble que haya sido legado a un heredero concreto, pero que esté siendo ocupado por un tercero. O puede darse cualquier otra circunstancia que dé lugar a que el piso sea de un heredero y esté siendo usado por otro diferente.

Si no es copropietario se entablaría un procedimiento de desahucio por precario

Si el ocupante sí es copropietario

En estos supuestos no cabe acudir al juicio de desahucio por precario, ya que el ocupante sí tiene un título, aunque no sea propietario del 100%.

En estos supuestos se puede solicitar que se declare el uso parcial de la vivienda.

Ese uso parcial dependerá de cada caso; si puede usarse parte de la vivienda por cada uno de los copropietarios, es una posibilidad; si no es posible habrá que acudir al uso alternativo, en proporción al porcentaje que tenga cada uno.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina, en su sentencia de 9 de diciembre de 2015

“la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.

¿Se puede vender un inmueble ocupado por uno de los coherederos?

Si, se podría vender el inmueble siempre que exista un acuerdo entre todos los copropietarios, independientemente de que el piso esté ocupado.

De todas formas, si el ocupante del piso es uno de los copropietarios, lo más normal es que se oponga a esa venta, la cual tendría que llevarse a cabo por unanimidad.

Si no se llega a esa unanimidad, no habría más remedio que acudir a la división de cosa común

Conclusiones

De todas formas, las posibilidades y la casuística es enorme así que, como siempre, os recomiendo que consultéis con algún abogado que tenga conocimientos específicos de esta temática tan compleja.