En los últimos meses, debido, principalmente, a la crisis por la pandemia del coronavirus, muchas empresas han recurrido a la cesión de sus locales de negocio para hacer frente a una complicada situación económica.
Es por ello por lo que, en la actualidad, conviene conocer en qué consiste este trámite y qué supone para un negocio, ya sea un autónomo, una pyme o una empresa de mayor tamaño.
¿Qué es el traspaso de un local?
De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (llamado cedente) por uno nuevo (llamado cesionario). El cesionario pasa, así, a ocupar la posición del antiguo, asumiendo las obligaciones y los derechos que antes poseía el anterior inquilino de conformidad con el contrato de arrendamiento.
La actual ley ya no habla de “traspasos”, tal como explica Ainhoa García, abogada de Legálitas. Dicha figura jurídica se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, anterior, de 1964, por lo que se trata de una cuestión puramente semántica. Tampoco hay que confundirlo con el subarriendo de los locales, los cuales pueden ser totales o parciales. El subarriendo consiste en que el arrendatario que viene ocupando el local, lo alquila a su vez a una tercera persona, pero la relación contractual entre el arrendatario inicial y el propietario subsiste.
En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notarial…).
Si el local se alquiló de inicio sin enseres (mobiliario y demás enseres para el ejercicio de la actividad económica), y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente. También puede incluirse un importe adicional por el fondo de comercio (cartera de clientes), igualmente conforme al precio acordado, si bien la normativa en materia de protección de datos personales exige requisitos y cautelas especiales, según las circunstancias.
¿Cómo se fija el precio por la cesión?
A la hora de fijar el precio por esta cesión de contrato existe una completa libertad de partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta, y tal y como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.
Por último, y tal como se señala la propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerado como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.
