¿Qué pasa si con esta nueva ley los bancos siguen introduciendo cláusulas abusivas en las hipotecas? ¿Se perdería el derecho a reclamar en el futuro? ¿Estarán verdaderamente más protegidos los consumidores? Desde el 16 de junio de 2019  está en vigor la nueva ley hipotecaria. Por ello, en reclamador.es hemos dado respuesta a las principales dudas de los futuros hipotecados. Continúa leyendo!

1. ¿Cuáles son los principales cambios que introduce la nueva ley hipotecaria?

La Ley transpone parcialmente y con retraso la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Directiva de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial, como por ejemplo, las cláusulas suelo.

En febrero de este año la nueva ley hipotecaria fue aprobada en el Congreso de los Diputados y entra ahora, tres meses después de su publicación, en vigor. En el post “Principales novedades de la ley hipotecaria” os explicamos todos los cambios que ha traído consigo la Ley de Crédito Inmobiliario.

Muy importante es su régimen transitorio. La Disposición Transitoria 1ª señala que la Ley “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

De extraordinaria importancia práctica es la norma especial relativa al vencimiento anticipado. Se aplica la nueva normativa “salvo que la previsión que contengan resulte más favorable para el deudor” o que se hubiera declarado ya el vencimiento anticipado.

Un problema inmediato lo plantea la Disposición Transitoria 4ª, que dice que la FIPER se podrá utilizar hasta el 21 de marzo de 2019 en sustitución de la FEIN. Se plantea entonces si eso significa que a partir del 22 habrá que utilizar la FEIN.

2. ¿Qué ocurre con los consumidores que firmen la hipoteca los primeros días de aplicación de la ley?

La nueva ley hipotecaria obliga a los bancos a enviar la documentación al comprador con 10 días de antelación. Con esto se pretende que  los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto. De aquí surge la duda para los hipotecados que esperan firmar estos primeros días de la ley su nuevo préstamo con garantía hipotecaria: ¿El banco tendría que haberles enviado la documentación previamente?

La Ley entra enteramente en vigor el día 25 de junio. El Consejo General del Notariado ha emitido una nota en la que aclara que la Disposición Transitoria 1ª no es aplicable hasta esa fecha. Por lo tanto, pueden firmarse préstamos y créditos entregando la FIPER y no la FEIN.

3. ¿La nueva ley hipotecaria acabará con las prácticas abusivas de los bancos?¿Dejarán las entidades financieras de incluir otros productos en las hipotecas?

Por desgracia, en reclamador.es pensamos que no. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo. Al mismo tiempo permite su “comercialización” si eso representa una ventaja para el prestatario. Lo que no deja de ser una forma encubierta de seguir imponiendo la contratación de productos propios (tarjetas, seguros…).

4. Si siguieran incluyendo cláusulas abusivas en las hipotecas, ¿los consumidores pierden el derecho a reclamar?

En absoluto. La última palabra siempre la van a tener los jueces. Ellos serán quienes deban examinar si, pese al cumplimiento formal de todas las obligaciones impuestas a los bancos, realmente hubo transparencia o no en la información facilitada.

5. Nueva ley hipotecaria: ¿Protege verdaderamente más al consumidor?

Hay que tener en cuenta que esta Ley, al contrario de lo que se ha extendido, no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo o crédito, identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—. Que no siempre contará con garantía hipotecaria.

Llama la atención que esta Ley no es aplicable precisamente a los supuestos más habituales de la llamada hipoteca inversa, cuando su campo subjetivo es un sector especialmente vulnerable como las personas mayores.

También es censurable que la Ley no atienda a la doctrina tanto europea como del Tribunal Supremo en determinadas materias. Así, pese a que el Tribunal Supremo ya declaró el año pasado que cuando los intereses de demora superan el 2,5% del interés vigente son abusivos y, por lo tanto, no pueden aplicarse, la Ley establece un interés de demora resultado de la suma del remuneratorio y el 3%.

Tampoco se entiende la diferente eficacia del valor de tasación, según nos encontremos ante una subasta judicial o venta extrajudicial. Mientras que en esta última siempre ha de respetarse el 100% de dicho valor como importe mínimo de la venta, sin embargo la ley, al no modificar el artículo 682.2,1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permite rebajar el tipo al 75%. Así, el deudor sometido a una ejecución hipotecaria y que, en principio, podría pensarse que goza de mayores garantías, resulta perjudicado.

6. ¿Serán más caras las nuevas hipotecas?

Ha sido la gran “amenaza” de los bancos. Pero más que un problema de encarecimiento, la pelota está en el tejado de la concesión de préstamos. La Ley, aunque deje esta materia a su desarrollo reglamentario, impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Es evidente que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos. Pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008: el que la concesión irresponsable y de cualquier manera de financiación desembocó en una crisis generalizada de la propia solvencia de los bancos y a la vez en una oleada de ejecuciones y desahucios.