• Entrevistamos al abogado vizcaíno Kenari Orbe (kenariorbeabogados.com) sobre la impugnación de acuerdos en comunidades de propietarios.

¿Es posible impugnar un acuerdo alcanzado por la Junta de propietarios en una comunidad de vecinos? ¿Existe algún requisito para ello?

Sí, es posible. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece una serie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios adoptados por la Junta. El artículo 18 de la LPH, es el que establece los supuestos en los que cabe impugnar los acuerdos de la Comunidad ante los Tribunales de Justicia, donde esté el inmueble.

Para poder impugnar los acuerdos, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad de propietarios. También puede impugnar los acuerdos, si tiene deudas, si previamente ha depositado su importe en el Juzgado y se la ha puesto a disposición de la comunidad. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Los plazos para impugnar caducarán a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año.

El procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos de la comunidad es mediante el procedimiento ordinario, que se decidirán mediante este procedimiento, con independencia de la cuantía que se reclame, el ejercicio de las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a estos La Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

¿Puede hacerlo cualquier propietario?

Los propietarios que pueden presentar la impugnación de estos acuerdos pueden ser:

- Los propietarios que hayan salvado su voto en la junta de propietarios. Salvar el voto, significa votar en contra del acuerdo. Es decir, si un propietario está disconforme con un acuerdo adoptado por la junta de propietarios, debe mostrar su voto negativo. Si el propietario ha votado a favor, no podrá luego acudir a la vía judicial para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios. Por otro lado, si el propietario se abstiene de la votación, no podrá acudir a la vía judicial, salvo que haya hecho constar que salva su voto.

- Los propietarios ausentes por cualquier causa. Los ausentes a la Junta pueden impugnar los acuerdo de la comunidad siempre que dentro de los treinta días naturales siguientes a que hayan recibido la oportuna notificación de los acuerdos, comuniquen a la comunidad su voto en contra del acuerdo adoptado. Si no se contesta antes de los treinta días naturales, el voto del propietario ausente computará a favor del acuerdo de la Junta.

- Los propietarios que indebidamente hayan sido privados de su derecho de voto.

¿En qué supuestos o ámbitos de decisión es más frecuente encontrarse con una impugnación de este tipo?

Un acuerdo se puede impugnar en estas circunstancias:

- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

- Los acuerdos adoptados sin constar en el orden del día de la convocatoria, con lo cual se priva a los vecinos de decidir si acuden o no al debate del mismo.

- Los acuerdos adoptados sin la unanimidad que exige la ley en determinados casos.

- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

- La condonación de las deudas por cuotas de comunidad

- La autorización de uso en exclusiva de un elemento común por uno o varios propietarios

- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

- La distribución abusiva de cargas y gastos en perjuicio de un grupo de propietarios.

- La denegación injustificada de determinada autorización solicitada por un vecino a la comunidad.

¿Suelen surtir efecto estas impugnaciones? ¿Quién las realiza logra anular el acuerdo?

Cuando se impugna judicialmente un acuerdo de la comunidad de propietarios con el que no se está conforme, dicho acuerdo podrá ser puesto en práctica por los órganos de administración de la comunidad mientras un juez no le diga que lo deje en suspenso, hasta que decida sobre el asunto. Se dice técnicamente que los acuerdos son ejecutivos.

Desde que se presenta una demanda de impugnación hasta que obtenemos una sentencia pueden transcurrir muchos meses, incluso más de un año, tiempo más que suficiente para que, por ejemplo, se hayan llevado a cabo los acuerdos por los que se ha presentado la impugnación (por ejemplo: transformación de una vivienda en local comercial o viceversa).

Por ello, es recomendable y necesario, en la misma demanda de impugnación solicitar al juez que como medida cautelar, hasta que resuelva sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo, ya que de lo contrario la sentencia sería ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda. Junto con la solicitud habrá que hacer el juez el ofrecimiento de prestar las garantías o avales que pudieran ser necesarios.

Existe cierta discrepancia en relación al plazo válido para realizar la impugnación. ¿Puedes explicarnos este punto?

El plazo que la ley concede para impugnar los acuerdos es distinto según cuál sea la circunstancia del mismo:

- Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año, tal y como dispone el apartado tercero del artículo 18.

- Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo es de tres meses. Por otro lado los plazos empiezan a contar de la siguiente manera dependiendo si se ha acudido o no a la junta de propietarios:

- Si hemos acudido a la junta de propietarios, el plazo comienza a contar desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo, con independencia de que la firma del acta por el Presidente y el Secretario de la Comunidad se produzca con posterioridad. Y se contabiliza de fecha a fecha, sin distinguir días hábiles o inhábiles. Es decir, si el acuerdo se adoptó en una junta celebrada un 17 de marzo, los plazos empiezan a contar a partir del día 18 de marzo, incluido, el de tres meses terminaría el 18 de junio, y el de un año el 18 de marzo del año siguiente.

- En caso de que no hayamos asistido a la Junta de Propietarios, y siempre y cuando hayamos comunicado fehacientemente nuestra discrepancia tal y como ha quedado explicado, el plazo para impugnar comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en el que nos notificaron el acuerdo. Hay que tener en cuenta, que el plazo de treinta días para comunicar el desacuerdo a la comunidad de propietarios y el plazo para impugnar comienzan el mismo día, es decir, se superponen, no son consecutivos.

Se aconseja, si se va a impugnar un acuerdo, hacerlo siempre dentro de los tres primeros meses a partir de su adopción (o notificación si no asistió a la Junta), ya que puede suceder que el Juez considere que el acuerdo no es contrario a la Ley o a los Estatutos como nosotros pensábamos, pero sí gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino. Si la demanda se presentó dentro del plazo de tres meses podrá ser estimada, pero si se presentó pasado ese plazo inicial el juez se vería obligado a desestimar la demanda por haber sido presentada fuera de plazo.