La Junta de Compensación es un organismo con unas funciones muy importantes, pues representa a los propietarios de terrenos pendientes de urbanizar y defiende sus intereses. Además, ejerce otras funciones administrativas con la finalidad de ejecutar un proyecto urbanístico, como veremos a continuación.

Qué es una junta de compensación

Una Junta de Compensación es un organismo que lleva a cabo actuaciones relacionadas con urbanismo: la reparcelación -conversión de los terrenos en edificables y cesión de viales y dotaciones públicas- y ejecución de las obras de urbanización en un determinado ámbito, de conformidad con los planes urbanísticos. Específicamente no es una entidad pública, sino una entidad privada, pero que se regula parcialmente por el Derecho Público, ya que se considera entidad colaboradora.

La Junta de Compensación tiene personalidad jurídica, naturaleza administrativa y cuenta con la capacidad necesaria para cumplir con los fines que tiene establecidos. Así está regulado también por las legislaciones autonómicas donde se mantiene está figura de las Juntas de Compensación.

Esta persona jurídica que se crea requiere cumplir una serie de formalidades entre las que se encuentra elaboración de estatutos y bases de actuación, obligatoriedad de escritura pública, aprobación por el Ayuntamiento y la inscripción en el Registro de Entidades de Colaboración Urbanística, dependiente de las Comunidades Autónomas.

Se integra por varios propietarios del suelo que representen, al menos, el 60% de la superficie total de la unidad que se va a transformar urbanísticamente y asumen la ejecución de la urbanización.

La Junta de Compensación en urbanismo es la organización o entidad encargada de ejecutar distintos proyectos dentro del ámbito de la construcción y el urbanismo. Debido a ello este organismo se crea y tiene su función en relación con la ejecución de un plan urbanístico.

A través de la unión de un número de propietarios de terrenos pendientes de urbanizar se crea una entidad que los representa y defiende sus intereses, así como para desarrollar las funciones administrativas públicas que sean necesarias según los objetivos que pretendan conseguir.

Con esta opción asociativa es posible para los emprendedores del sector de la construcción asumir proyectos en común, ayuda a los propietarios y agiliza los trámites.

Cuáles son sus funciones

En términos generales, la finalidad de la Junta de Compensación es ejercer las funciones públicas para cumplir con el objetivo de ejecutar el planeamiento urbanístico cuando se realice mediante el sistema de compensación urbanística. Las principales tareas de la Junta de Compensación son:

• Organizar y ordenar los procedimientos para llevar a cabo una distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento entre todos los miembros de la Junta.
• Establecer los criterios de valoración de las fincas aportadas y las parcelas resultantes para el reparto de los beneficios.
• Fijar los criterios aplicables para la adjudicación final de las parcelas.
• Regular el procedimiento para determinar las cuotas de urbanización que tengan que pagar los nuevos propietarios que se incorporen a la Junta de Compensación para soportar los gastos de la urbanización.
• Aprobar las reglas por las que se regirá la distribución de beneficios y pérdidas de la Junta y los de su liquidación final.
• Ejecutar las obras de urbanización y recaudar las cuotas de urbanización para sufragar dichas obras. Estas cuotas pueden ser recaudadas por vía ejecutiva con la tutela del Ayuntamiento.

Cómo se constituye una junta de compensación

La Junta de Compensación está formada por:

• Todos los propietarios de los terrenos que estén incluidos en la unidad de ejecución. Además, debe distinguirse entre miembros fundadores y miembros no fundadores o incorporados, según el momento en el que pueden incorporarse.

Como tal, nadie está obligado a formar parte de la Junta de Compensación. Sin embargo, los acuerdos que ésta alcance vinculan a todos los propietarios de los terrenos que conformen la unidad objeto de ejecución, estén adheridos o no a la Junta.

• Los propietarios de suelo cuando este tenga por destino sistemas generales, siempre que se tengan que hacer efectivos sus derechos en la unidad de ejecución.
• Organismos públicos que ostenten la titularidad de los bienes incluidos en la unidad de ejecución.
• Empresas organizadoras, en su caso, cuando se incorporen en cualquier momento para colaborar con los dueños de los terrenos en la gestión urbanística.

Para la constitución de la Junta de Compensación se llevan a cabo los siguientes pasos:

1. Delimitar la unidad de ejecución, puede ser un polígono o una unidad de actuación o aprobar de forma definitiva el Plan que establezca el sistema de compensación.
2. Presentación ante el Ayuntamiento los Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación de la que será la Junta de Compensación. Esta presentación será llevada a cabo por los propietarios que representen al menos el 60% del polígono o unidad de ejecución o el porcentaje que haya sido establecido en la Comunidad Autónoma a la que pertenezca, habitualmente, el 50 %.

La disolución de la Junta de Compensación puede solicitarse a iniciativa pública o a instancia de parte por la entidad o cualquier otro interesado. Podrá llevarse a cabo una vez que se hayan cumplido los deberes y compromisos adquiridos en su condición de urbanizador.

En resumen, la Junta de Compensación es una entidad privada sujeta parcialmente al Derecho administrativo para redistribuir entre los propietarios de un ámbito -unidad de ejecución- los terrenos de éste en parcelas edificables, viales y dotaciones públicas -reparcelación- y ejecutar las obras de urbanización y recaudar las cuotas a los propietarios. La integran y constituyen los propietarios del ámbito y se rige por los estatutos y bases de actuación que presentan a la aprobación del Ayuntamiento correspondiente.