Ley de Ordenación de la Edificación
La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación el 6 de mayo del 2.000, a los seis meses de su publicación en el BOE, supuso un verdadero hito en la regulación de lo que técnicamente se ha denominado iter constructivo.
Efectivamente, existía un verdadero maremagnum legislativo aplicable a un sector tan importante como es el de la promoción inmobiliaria. Hasta tal punto que, en su propia exposición de motivos, encontramos expresiones como que:
“…la edificación es uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad”; o que se encontraba regulada en “…una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación”.
Y todo ello en un momento en que “…la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edificios”. Además, esta regulación se produce antes de lo que socialmente se ha denominado el boom del ladrillo, por lo que su oportunidad legal y temporal es algo innegable.
Entre muchas facetas que se regularon en tan comprimido cuerpo legislativo (cuenta sólo con 20 artículos), destaca la responsabilidad que asume cada uno de los que se denominan agentes de la construcción, esto es y en palabras del propio texto legal, el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra y el director de la exclusión de la obra.
Y puesto que en este blog trataremos de la facultad de repetición que asiste al promotor de la obra deberemos, en primer lugar, delimitar cuál es su responsabilidad en la construcción de un edificio pues, precisamente dada la naturaleza de dicha responsabilidad, nace como ahora explicaremos esa posibilidad de repetición.
La responsabilidad solidaria del promotor de la obra y su facultad de repetición
Efectivamente, en el art. 9 de la ley de ordenación de la edificación se indica que será promotor “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.
El art. 17 determina la responsabilidad civil de todos los agentes de la construcción, indicando dos particularidades interesantes a los efectos que estamos estudiando:
- Que, en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. El promotor siempre es responsable solidario.
- Y que, además, la responsabilidad que se determina en la LOC lo es con independencia de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
¿Qué conclusión podemos sacar?
Por lo tanto, ad initio, el promotor siempre responde, con carácter solidario con el resto de agentes de la construcción (y con su aseguradora) y, además, lo hace normalmente por la doble vía de promotor y de vendedor de lo promovido.
Ahora bien, una vez que ha nacido su responsabilidad en virtud de la reclamación del tercero, y sin perjuicio de la posibilidad de llamar a ese procedimiento a otros implicados ex art. 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la disposición adicional séptima de la Ley de Ordenación de la Edificación el promotor podrá repetir, en acción de reembolso o regreso, conforme se establece en el art. 1.145 del Código Civil como responsable Solidario en cuanto a relaciones “ad intra”.
Termino estas líneas con palabra de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 2 de febrero de 2.018, en el recurso 959/2.052 que indica: “La responsabilidad de la promotora frente al propietario de la obra es solidaria con su aseguradora y con los demás agentes vinculados a una obra mal ejecutada en cuanto favorece la protección del perjudicado.
Pero esta solidaridad no impide a la aseguradora repetir lo que pagó al perjudicado, por cuenta de su asegurado contra el arquitecto, por defectos directamente imputables a dicho profesional y únicamente a él exigibles.
Lo que en nada afecta a quien fue parte actora en el anterior proceso ni posibilita el dictado de una sentencia que sea contradictoria con esta.
Pues lo que se discute en este pleito es un objeto procesal distinto entre partes también distintas a las que lo fueron en aquel proceso ya que entre los allí demandados no existió relación jurídico-procesal alguna que pudiera ahora ser reiterada reproduciendo un proceso ya ventilado.”
