El IBI es un impuesto directo de carácter periódico y obligatorio en todos los ayuntamientos que grava el valor de los bienes inmuebles

¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

El IBI hace referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles y se calcula en base al valor catastral del inmueble multiplicado por un tipo impositivo que establece cada ayuntamiento en sus ordenanzas fiscales.

Si bien es cierto que el impuesto se regula en la Ley de Haciendas Locales, cada ayuntamiento tiene potestad sobre el mismo a través de las ordenanzas que lo regulan y puede aplicar su propio tipo de gravamen.

¿Quién está obligado a pagar este impuesto?

Está obligado a pagar este impuesto quién sea el propietario del inmueble a fecha de 1 de enero, ya sea el propietario del pleno dominio o que tenga el usufructo.

¿Cuándo se paga el IBI? Plazos y periodo voluntario

Los plazos para pagar el impuesto los establece el propio ayuntamiento dando un margen de mes y medio o dos meses normalmente, lo que se denomina pago en periodo voluntario.

Una vez transcurrido el plazo en periodo voluntario sino se ha realizado el pago de la cantidad, la deuda entra en período ejecutivo y conlleva recargos. 

Por ejemplo:

• En Madrid, el periodo voluntario va del 1 de octubre al 30 de noviembre.
• En Barcelona, el periodo de pago sin domiciliación es del 1 de marzo al 2 de mayo. En cambio, si lo tienes domiciliado, podrás pagar en cuatro plazos que son los siguientes:
  • Primer plazo: 3 de marzo.
  • Segundo plazo: 5 de junio.
  • Tercer plazo: 4 de septiembre.
  • Cuarto plazo: 4 de diciembre.
• En Valencia, el periodo de pago voluntario es del 1 de marzo al 11 de julio, pero aquellos que tienen el recibo domiciliado en un pago único se lo cargarán entre el 28 de abril y el 1 de mayo.
• En Sevilla, el primer plazo de pago se debe realizar entre el 20 de abril y el 30 de junio y el segundo plazo entre el 1 de septiembre y el 20 de noviembre.
• En Zaragoza, aquellos que domicilien el IBI dos meses antes de que se inicie el periodo voluntario de pago, pueden pagarlo en tres plazos:
  • Primer plazo: 15 de enero.
  •  Segundo plazo: 30 de abril.
  • Tercer plazo: 30 de septiembre.

Recargos y sanciones por pagar fuera de plazo o no pagar el IBI

El recargo por pagar fuera de plazo y antes de la notificación de la providencia de apremio es del 5%; si han pasado entre 3 y 6 meses del impago y cuando hay notificación de apremio por parte del ayuntamiento es del 10% y, en el resto de los casos, alcanza el 20%.

Venta de un piso en el año natural: ¿quién debe pagar el IBI?

La Ley de Haciendas Locales especifica que debe pagarlo el que sea propietario a fecha del 1 de enero y pagaría todo el año. No obstante, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS 2886/2016) de fecha 15 de junio de 2016, ha fallado sobre este tema e indica: Se declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad y por el tiempo que lo sea.

Es decir, salvo pacto contrario entre comprador y vendedor, el pago del IBI de la compraventa podrá ser repercutido al comprador en proporción a la fecha de la compra.

Como conclusión, podemos afirmar que, si no se dice nada en el contrato de compraventa sobre la repercusión del pago del IBI, el vendedor podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo en que cada uno de ellos sea propietario del inmueble durante ese año. Por lo tanto, para que el comprador esté exento de este pago es necesario que conste expresamente en el contrato.

Pisos en alquiler: ¿quién paga el IBI?

El IBI es un impuesto anual que tienen que pagar los propietarios de bienes inmuebles a los ayuntamientos. Cuando se firma un contrato de arrendamiento las partes pueden pactar que el pago del IBI sea soportado por el inquilino, lo que encajaría en la libertad de pactos establecida en el artículo 1255 del Código Civil.

Como excepción a lo anterior, en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la ley establece que el inquilino está obligado al pago del IBI si se lo exige el propietario. El arrendador que requiera al inquilino el pago del IBI tiene que indicar el importe y acompañar el justificante de su pago.

En los contratos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean pagados por el arrendatario. Para la validez de este pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual a fecha de contrato.

El impago del IBI por el inquilino, estando pactado en el contrato, es causa de desahucio por falta de pago, ya que esta cantidad se asimila a la renta.

Nuria Diez y Patricia Freire | Abogadas de Legálitas

Referencias legales:

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.