En la mayoría de los pleitos por defectos constructivos que dirigimos en nuestro despacho profesional nos encontramos con la eterna pregunta por parte de los perjudicados sobre si la reparación de los defectos de construcción que está padeciendo su vivienda y/o su comunidad van a ser reparados por los mismos agentes intervinientes que los ocasionaron en caso de obtener una sentencia favorable.

La pregunta es totalmente congruente y comprensible por una cuestión de simple y humana desconfianza en la bondad de la reparación de los vicios o defectos que existan. En efecto, el comprador perjudicado recela de que promotor, constructor o arquitectos (o terceros en su nombre) tengan que «entrar de nuevo en su casa» para cumplir la condena aunque este mandato provenga de sentencia judicial. De ahí que los compradores se cuestionen la viabilidad de exigir a los causantes el equivalente económico de la reparación para de esta forma conseguir mayor tranquilidad en su fuero interno.

Veamos qué dice el Código Civil en su artículo 1098 del Código Civil al respecto: «Si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa. Esto mismo se observará si la hiciere contraviniendo el tenor de la obligación. Además podrá decretarse que se deshaga lo mal hecho».

Así, tradicionalmente, las dos vías de reparación al perjudicado del daño sufrido se han dividido en:

(i)  La reparación «in natura», consistente en reintegrar la esfera jurídica que se ha lesionado a otra persona al estado anterior que presentaba a sufrir el daño.

(ii) La reparación «por equivalencia», orientada a compensar o resarcir el menoscabo patrimonial sufrido por el perjudicado mediante la entrega de una determinada suma de dinero.

En lo tocante a las sentencias de los Tribunales de Justicia sobre esta cuestión cabe decir que el Tribunal Supremo, desde su sentencia de 9 de noviembre de 1968, acogió como regla general la reparación «in natura», concediéndole prelación sobre la indemnización pecuniaria. Desde dicha fecha, el criterio seguido ha sido considerar que el cumplimiento «por equivalencia» es subsidiario frente a la reparación «in natura» por considerarse más acorde al espíritu del artículo 1098 del Código Civil mencionado anteriormente.

Ahora bien, la doctrina anterior ha sufrido cierta evolución permitiéndose al perjudicado reclamar una indemnización económica en determinados casos, como es el supuesto en el que han existido requerimientos previos e infructuosos a los causantes para conseguir que repararan los vicios o defectos constructivos.

Concreción de lo expuesto anteriormente queda consignado en varias sentencias del Tribunal Supremo (entre otras, sentencias de 16 de marzo de 2011, 30 de octubre de 2014 y 25 de marzo de 2015), donde viene a establecerse lo siguiente:

«Es cierto que, en determinados supuestos se ha señalado la solución contraria, a saber, que la posibilidad de instar la reclamación directa de la indemnización pertinente es una excepción a la regla general del artículo 1098 del Código Civil –reparación in natura- (SSTS de 17 de marzo de 1995; 13 de julio y 27 de septiembre de 2005). Ahora bien, aun en estos casos, se ha mantenido la procedencia de la pretensión resarcitoria por equivalencia, por concurrir una serie de circunstancias, como ocurre en este caso en el que admite la sentencia que hubo un acto de conciliación que terminó sin avenencia. Todo ello como consecuencia racional y lógica de que el fin de la indemnización esta tanto como la reparación o compensación y trata de conseguir que el patrimonio del lesionado quede, por efecto de la indemnización y a costa del responsable del daño, en situación igual o al menos equivalente, a la que tenía antes de sufrir el daño, y que la solución indemnizatoria es más efectiva en atención a las complicaciones, dilaciones y conflictos que se pueden plantear en el trámite ejecutivo (STS 21 de diciembre de 2010)».

Por ende, como conclusión a cuanto se ha dicho, lo aconsejable ante la aparición de vicios o defectos de construcción es analizar detenidamente cuál ha sido el devenir del supuesto de que se trate hasta el momento anterior a la interposición de la demanda ante la posibilidad de optar por una u otra vía de reclamación o, al menos, intentar invertir la regla general y la subsidiariedad conectada inicialmente a la indemnización económica. La jurisprudencia admite acudir a la reparación por equivalente o indemnización pecuniaria cuando el perjudicado ha efectuado a los causantes requerimientos para que reparasen lo mal ejecutado y han sido desatendidos, así como cuando se ha promovido un acto de conciliación y no ha existido avenencia.