¿En qué consiste el delito de apropiación indebida?

Básicamente, existe un delito de apropiación indebida cuando una persona se adueña de una cosa que le ha sido confiada, teniendo obligación de devolverla, causando de esta forma un perjuicio patrimonial a su legítimo propietario.

¿Cuándo existe apropiación indebida en el ámbito de la construcción de viviendas?

Para responder a esta cuestión nos ayudaremos de la reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 29 de octubre pasado, en la que se condena a dos administradores de una promotora inmobiliaria por el delito de apropiación indebida al considerar probado que las cantidades anticipadas entregadas por un comprador no habían sido destinadas a la construcción de la vivienda sino a fines distintos de la misma en la forma que comentaremos a continuación.

Supuesto de hecho

El caso concreto de la sentencia es el siguiente: un comprador suscribió, con fecha 16 de marzo de 2007, un contrato de compraventa de vivienda a construir con la promotora CERFAMI-4, S.L., entregando a cuenta un total de 37.500 €.

Transcurrido el tiempo sin que se le hiciera entrega de la vivienda ni se le devolvieran las cantidades anticipadas, interpuso una querella criminal contra los administradores de la citada promotora. Estas personas, conocedores de su negocio y de la legislación aplicable, habían utilizado una sola cuenta bancaria para satisfacer pagos correspondientes a varias promociones en curso así como a otro conjunto de actividades extrañas a la construcción. Como es sabido, la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a abrir una cuenta separada para cada promoción inmobiliaria a fin de que los adquirentes ingresen en ella las cantidades a cuenta, destinándose las mismas únicamente a la construcción de las viviendas.

A su vez, las cantidades ingresadas por el comprador querellante en la citada cuenta no fueron avaladas ni aseguradas por los acusados, lo que supone igualmente otro incumplimiento de sus obligaciones como promotor.

Resolución del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo considera probado que los extractos bancarios de la cuenta bancaria del promotor donde el querellante y otros compradores hacían los ingresos de las cantidades a cuenta de sus viviendas se dedicaban a finalidades diferentes de la propia construcción existiendo una confusión de ingresos y gastos. A todo ello hay que añadir que las cantidades anticipadas por los adquirentes no habían sido avaladas ni aseguradas, por lo que el Alto Tribunal viene a confirmar la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, condenando a dos de los tres administradores.

Para tomar su decisión el Tribunal Supremo se base en el Acuerdo Plenario de la Sala de lo Penal, de 23 de mayo de 2017, el cual dispone que:

1. En caso de cantidades anticipadas a los promotores para la construcción de viviendas, el mero incumplimiento, por sí solo, de las obligaciones previstas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, consistentes en garantizar mediante un seguro la devolución de dichas cantidades a través de una cuenta especial en entidades de crédito, no constituye delito de apropiación indebida.
2. Cuando las cantidades entregadas no se hayan destinado a la construcción de las viviendas comprometidas con los adquirentes, podrá apreciarse un delito de estafa si concurren los elementos del tipo, entre ellos un engaño determinante del acto de disposición, o bien un delito previsto en los artículos 252 (administración desleal) o 253 (apropiación indebida) del Código Penal si concurren los elementos de cada tipo.

Conclusiones prácticas de la sentencia

El Tribunal Supremo considera que existe apropiación indebida por no destinar el promotor las cantidades que percibe de los compradores para la construcción de las viviendas fundamentando su decisión en la necesidad de que el comprador no se convierta en socio inversor del promotor. En otras palabras, se trata de impedir que quien únicamente quiere adquirir la vivienda sea utilizado para financiar la construcción, de forma que su anticipo se convierta en un préstamo, sin interés y sin garantía, para la financiación de la vivienda, corriendo el comprador con los riesgos derivados del negocio de la construcción. De ahí la obligación para el promotor de que los fondos se consideren como un depósito y de que se ingresen en una cuenta especial con separación del resto del patrimonio del promotor.

 

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