La normativa de valoración catastral contempla una serie de coeficientes que aumentan el valor de los inmuebles, y por tanto, nuestro recibo del IBI. El coeficiente G+B es uno de ellos y está recogido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La norma 16 del anterior decreto determina la aplicación del coeficiente G+B (de gastos y beneficios) para hallar el valor en venta del producto inmobiliario. Este coeficiente se fija en función de lo dispuesto en la Ponencia de Valores del municipio que corresponda.

Según esta norma, debido al coeficiente G+B, a cualquier inmueble se le puede aplicar un 1,4 extra en el pago del IBI.

Todos los inmuebles pagan el coeficiente G+B

Sin embargo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en la sentencia de fecha 8/10/2018 dictada en el recurso 473/2015, consideró que este coeficiente no es aplicable a los bienes inmuebles en los que concurren las siguientes circunstancias:

• Los gastos de construcción son soportados por la propia empresa
• Esa misma empresa explota directamente la actividad que se realiza en el inmueble
• Existe una prohibición expresa de enajenación (es decir, de transmitirlo a un tercero) durante un cierto período de tiempo sobre el inmueble

En concreto, en el caso enjuiciado por la Audiencia Nacional, los bienes inmuebles son un hospital y una residencia de tercera edad, que no están destinados a la venta, ni fueron construidos para ser comercializados y cuya venta está expresamente prohibida en virtud del pliego de condiciones aprobado por el Ayuntamiento. En concreto imponía al adjudicatario la obligación de no transmisión a un tercero durante 10 años contados desde la terminación del edificio e instalaciones.

La sentencia del Tribunal Supremo

La Administración, oponiéndose a que le aplicaran el coeficiente G+B, impugnó dicha sentencia en casación y obligó a la sala tercera del Tribunal Supremo (TS), a dictar una sentencia en unificación de doctrina. Con fecha 25/02/2021, el TS establece el siguiente criterio:

“Para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los “gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción” en lo que respecta a un determinado “producto inmobiliario”, conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario – y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria– sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal”.

¿Qué ocurre con el coeficiente G+B en el caso de los contribuyentes que construyen y explotan un bien inmueble y no tienen prohibición de venderlo?

El Tribunal Supremo no se ha pronunciado de forma clara y manifiesta. Necesitaremos posteriores pronunciamientos por parte del TS para determinar qué ocurre en estos casos en los que no exista ninguna limitación legal para su venta.

Ni la sentencia de la Audiencia Nacional, ni la sentencia del Tribunal Supremo comentada, expresan claramente que se pueda aplicar en estos casos. Sin embargo, no debemos olvidarnos de que la normativa catastral determina la aplicación de un coeficiente G+B (de gastos y beneficios) para hallar el valor en venta del producto inmobiliario.

Aprovecha la jurisprudencia que sienta esta sentencia

Autor: David García Vázquez, Senior Expert and Tax Manager