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Las compraventas de viviendas por extranjeros retrocedieron un 10,8% interanual, volviendo a ser muy dispares entre CC.AA. Estas operaciones representaron un 15,9% del total nacional en el segundo semestre de 2020, inferior al promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).
La caída del segundo semestre del año, aunque menor que la del primer semestre, sigue reflejando los efectos de la pandemia Covid-19
Evolución dispar por CCAA
La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros desaceleró su caída en el segundo semestre de 2020, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad del ejercicio. Se realizaron 45.062 operaciones, un 10,8% menos que en el segundo semestre de 2019.
Los extranjeros residentes realizaron el 61% de las compraventas, aunque con un descenso del 5,8% interanual. El otro 39% de las operaciones de compraventa de extranjeros fueron de no residentes, con una caída del 17,7% interanual.
Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas compró volvió a ser el de los británicos, con el 13% de las operaciones totales (5.865).
La compraventa de viviendas libres por extranjeros según las comunidades autónomas fue muy dispar. En siete de ellas se produjeron aumentos, mientras que en las otras diez se registraron caídas.
En cuatro autonomías el aumento fue superior a los dos dígitos: Extremadura (22,4%), Galicia (20,8%), Asturias (20,3%) y Castilla y León (16,6%); por encima del 5% crecieron La Rioja (8,4%) y Aragón (8,3%); y el aumento más pequeño se produjo en Castilla-La-Mancha (3,7%).
En cuanto a los descensos, por encima del 20% cayeron las operaciones en los archipiélagos Baleares (-21,4%) y Canarias (-20,8%). Por encima del 10% se redujeron las operaciones en Cantabria (-17,6%), Madrid (-16,5%) y Comunidad Valenciana (-15,3%). Por debajo del 10% decrecieron las operaciones en las restantes autonomías: Cataluña (-9,9%), País Vasco (-9,0%), Andalucía (-6,5%), Navarra (-4,0%) y Murcia (-3,9%).
La práctica totalidad de los extranjeros que compran un inmueble en España optan por acudir al notario para realizar la compraventa en escritura pública ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, les aporta seguridad jurídica.
El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente. Para su elaboración, comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador; examina la suficiencia de los poderes aportados; verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral; consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad; solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; exige el certificado de eficiencia energética; comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral; presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de autorización y firma; notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales; explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes se lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la operación de compraventa.
Diferencias en los precios
El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la segunda mitad de 2020, referidas a vivienda libre, se situó en 1.764 €€/m2. Ello supuso un decremento de los precios del 2,1% interanual, siendo el primer semestre de caída desde el 2S13. Nuevamente los no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.220 €/m2) que los residentes (1.426 €/m2).
El precio de las compraventas de vivienda realizadas por extranjeros no residentes se mantuvo igual que en el mismo semestre del año anterior (0,0% interanual), mientras que entraron en negativo las de los residentes (-2,2%), si bien la caída del precio en las compraventas en las que el comprador era de nacionalidad española fue mayor (-3,0%).
En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue, al igual que en el número de compraventas, distinta entre los territorios. Así, se produjeron subidas en cinco autonomías y caídas en las restantes once. El mayor aumento se produjo en el archipiélago balear (8,9%), seguido del País Vasco (5,6%); por debajo del 5% crecieron los precios en Canarias (4,2%), Galicia (1,0%) y Comunidad Valenciana (0,2%). La mayor caída, y la única por encima del 10%, se produjo en Castilla y León (-10,6%). Por encima del 5% descendieron los precios en Navarra, Cantabria, Aragón, Cataluña y Castilla-La-Mancha. Por debajo del 5% decrecieron en La Rioja, Andalucía, Murcia, Comunidad de Madrid, Extremadura y Asturias.
Los británicos, los más compradores
En la segunda mitad de 2020 los británicos vuelven a recuperar la primera posición como compradores (13,0%), seguidos de otros de fuera de la UE (12,3%), marroquíes (10,2%), franceses (8,8%) y alemanes (8,0%).
Sólo tres nacionalidades mostraron incrementos en compraventa de vivienda con respecto al 2S19: portugueses (16,4%), marroquíes (12,6%) y belgas (1,1%). Mientras, los mayores retrocesos procedieron de Noruega (-48,7%), China (-44,3%) y Rusia (‑30,3%).
Aun manteniéndose como el primer grupo en volumen total, volvió a destacar la caída de las operaciones de los británicos, nuestro principal comprador extranjero, país cuyas compras se recuperaron en 2018 (7,5% anual), tras el referéndum del Brexit en verano de 2016, y que se mantienen en negativo desde la segunda mitad del 2020, al caer un 12,2%.
Mientras, el mayor precio promedio por metro cuadrado fue el pagado por los compradores alemanes (2.532 €/m2), suizos (2.446 €/m2), daneses (2.428 €/m2), suecos (2.402 €/m2) y rusos (2.125€/m2). Todos estos precios superaron la media nacional pagada por el conjunto de extranjeros (1.764 €). Los menores precios fueron pagados por marroquíes (623 €/m2), rumanos (901 €/m2) y ecuatorianos (993 €/m2).
Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por daneses (10,8%) y alemanes (9,2%) y, en el extremo opuesto, los que más descendieron, fueron los de las compras de ecuatorianos (-17,9%).
Separando por un criterio de residencia, entre los extranjeros residentes destaca la caída de las operaciones de chinos (-40,7%), y rusos (-25,0%) y las subidas entre los compradores de Portugal (15,2%) y Marruecos (14,2%).
Entre los no residentes, solamente los portugueses registraron un incremento interanual (26,1%), el grupo de no residentes que más decreció sus operaciones fue el de los chinos (-70,1%), seguidos de los ecuatorianos (-69,2%) y de los noruegos (-51,6%).
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