La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) hace responsable al promotor, en todo caso, de los daños materiales que sean consecuencia de vicios o defectos de la construcción. En otras palabras, la promotora inmobiliaria siempre será responsable solidario junto con el agente o los agentes de la edificación que resulten condenados judicialmente a reparar las patologías que se hayan detectado.

La LOE quiso establecer que el promotor fuera el garante máximo de la edificación frente a los compradores por tratarse de un profesional del sector y por ser quien se lucra con venta de los inmuebles. Por su parte, el Tribunal Supremo, entre las razones que ha esgrimido para incluir al promotor dentro de los responsables por vicios constructivos atiende a las siguientes:

a) la obra se realiza en beneficio del promotor;

b) la construcción se lleva a cabo para venderla a terceros;

c) los adquirentes han confiado en su prestigio profesional;

d) el promotor es quien elige y contrata al constructor y a la dirección facultativa de la obra y

e) si no se hiciera responder solidariamente al promotor se estaría dejando desamparados a los compradores ante la menor solvencia del resto de agentes de la edificación.

Sentado lo anterior, es sabido que según dispone igualmente la LOE, la responsabilidad de los diferentes intervinientes en la edificación es personal e individualizada. Ahora bien, si en el pleito que se entable en materia de vicios o defectos constructivos, no resulta posible dilucidar el porcentaje de culpa atribuible a cada agente en los daños causados, la sentencia procederá a condenar a todos solidariamente. Es lo que se conoce como “solidaridad impropia”.

Hay que dejar constancia de que los litigios de construcción suelen alcanzar cuantías económicas muy elevadas y, por ende, a la hora de formular la demanda por el perjudicado debe conocerse con toda la precisión técnica posible frente a quien hay que dirigirse. Como hemos reiterado en multitud de ocasiones, la necesidad de efectuar un dictamen pericial es ineludible. Esto es así porque cada agente de la edificación tiene sus funciones propias según la LOE por lo que la desestimación de la demanda frente a uno o algunos de los intervinientes puede quebrantar los patrimonios económicos de los demandantes ante una hipotética condena en costas.

Así las cosas, la táctica utilizada por los letrados de los compradores perjudicados para evitar lo anterior es demandar únicamente al promotor que al fin y al cabo es quien responderá en todo caso, además de poder acumular las acciones de responsabilidad contractual derivadas del propio contrato de compraventa. De esta forma, puede decirse que en cuanto se presentan patologías edificatorias, el demandar exclusivamente al promotor es jugar a “caballo ganador”. Cuestión distinta será la estimación total o parcial respecto a los daños que se reclamen.

Ahora bien, una vez finalizado mediante sentencia el procedimiento y obligada la promotora a pagar o reparar, ¿puede reclamar lo pagado directamente o por la reparación al verdadero causante de los daños?

La respuesta es afirmativa, contando para ello con el plazo de dos años desde la firmeza de la sentencia o desde la fecha en la que se hubiera alcanzado un acuerdo extrajudicial. Así lo establece el artículo 18.2. de la LOE: “La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial”.

Realmente lo interesante desde el punto de vista procesal de este nuevo procedimiento de repetición es que el promotor podrá reclamar al agente o agentes que responsables el total de lo satisfecho conforme a las cuotas de responsabilidad que se fijen en dicho procedimiento. Así lo tiene establecido el Tribunal Supremo pues la responsabilidad solidaria en todo caso del promotor es frente a los adquirentes de los inmuebles; sin embargo, ello no es obstáculo para que en un pleito posterior reclame la cuantía económica satisfecha a los perjudicados a quienes resulten ser los verdaderos responsables de los daños causados debido a su intervención directa en el proceso constructivo.