La práctica inmobiliaria, tan rica y variada en negocios jurídicos, lleva en ocasiones a determinadas personas a transmitir sus propiedades a terceros con finalidades variopintas como puede ser, entre otras, reducir el impacto fiscal del contrato de que se trate, “distraer” un determinado inmueble de un embargo o ejecución o beneficiar a unos herederos frente a otros. Generalmente se articula la operación como una compraventa pero sin que el precio establecido se pague en realidad, lo que da lugar a una “donación encubierta”, al ser ésta el verdadero negocio pretendido y disimulado.

Es cierto que en la actualidad la obligación de hacer constar los medios de pago en las escrituras públicas conlleva una dificultad añadida a la hora de efectuar una donación encubierta pero el propósito de estas líneas es servir de llamada de atención para intenciones aviesas de terceros que pretenden atentar contra nuestro patrimonio por lo que debemos protegernos con cuantos medios probatorios seamos capaces de reunir.

Dicho lo anterior, la compraventa que se formaliza entre las partes, en apariencia, parece perfecta e inatacable pues los contratantes han prestado válidamente su consentimiento, existe un inmueble que se convierte en el objeto cierto que requiere este contrato y se establece un precio (aunque ficticio) para la citada compraventa. Asimismo, el negocio jurídico se plasma en una escritura pública que posteriormente tiene acceso al Registro de la Propiedad.

Ahora bien, como en todo contrato, el Código Civil exige para su validez que concurran tres requisitos: consentimiento, objeto y causa. Los dos primeros ya hemos visto que se dan en el caso de la compraventa simulada pero, sin embargo, no existe causa, concepto que se puede asimilar al propósito o finalidad de las partes.

El Tribunal Supremo mantuvo una primera línea jurisprudencial sobre este particular en la que consideró que la nulidad de una compraventa simulada no privaba de eficacia jurídica a la donación encubierta, al tener realmente ambas partes intención y voluntad de formalizar un negocio jurídico, aunque disimulado bajo la compraventa ficticia al no tener precio. De esta forma, en la liberalidad de la persona que hacía realmente la donación, es como se encontraba y justificaba la causa del contrato.

Sin embargo, esta corriente jurisprudencial cambió a partir de las Sentencias del Tribunal Supremo (Pleno), de 11 de enero de 2007 y de 30 de abril de 2012. La primera de las resoluciones citadas establece lo siguiente: “Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 Cód. civ., cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos”.

De hecho, la razón que aduce el Tribunal Supremo para negar la validez de la escritura pública de donación disimulada propiciaría por sí misma un fraude de acreedores y legitimarios del donante, al imponerles la carga de litigar para descubrir la simulación, a fin de que se revele el negocio disimulado y, una vez conseguido, combatirlo si perjudica a sus derechos (acción rescisoria) o para que sean respetados (acción de reducción de donaciones por inoficiosidad).

En definitiva, el resultado es que la escritura pública en la que consta el negocio ficticio sería declarada nula de pleno de derecho, así como la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, retornando el inmueble al patrimonio del vendedor