Todo lo que debes conocer sobre el desahucio en alquileres

Los desahucios en alquileres debido a la falta de pago generan muchas dudas que vamos a tratar de resolver a través de este artículo.

¿Qué puede hacer el propietario en caso de impago?

Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino asume como principal obligación la de abonar la renta y las cantidades asimiladas a la misma, siendo el impago de cualquiera de estas cantidades causa de resolución del contrato.

Una vez que se produce el incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador está facultado para reclamarle el cumplimiento y si no se logra, plantear la resolución el contrato instándole a abandonar el inmueble arrendado y a pagar el importe adeudado.

Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.

¿Puede el propietario entrar en la casa si el inquilino no paga la renta?

El hecho de que el inquilino no abone la renta no da derecho al arrendador a entrar en el inmueble y tomar posesión del mismo sin previamente haber resuelto el contrato de arrendamiento.

Dicha resolución puede ser de mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario mediante la firma del pertinente documento de resolución del contrato o por resolución judicial cuando el acuerdo entre las partes no haya sido posible y el arrendador se haya visto obligado a iniciar el pertinente procedimiento de desahucio del inmueble.

¿Cuántos meses impagados son necesarios para presentar la demanda de desahucio por falta de pago?

El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que haya un impago de renta del alquiler, pero es conveniente para impedir que el arrendatario evite el desahucio mediante el pago de lo adeudado, enviarle previamente un requerimiento fehaciente (burofax normalmente) y que entre el burofax y la presentación de la demanda exista un plazo de un mes.

Una vez pasado ese mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, por lo que, aunque pague, el procedimiento continuará hasta que el desalojo del arrendatario se haga efectivo.

Es decir, antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial. Dicho escrito debe ser cursado por burofax con certificado de texto y acuse de recibo, a fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación (evitar el desahucio mediante el pago de lo adeudado) de la acción por parte del arrendatario.

Para la redacción y posterior envío de dicho escrito no se requiere de la asistencia de abogado, aunque es recomendable. Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya sí se necesitará la asistencia de abogado y de procurador.

¿Cómo es el procedimiento de desahucio?

Los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la entrada en vigor el 26 de mayo de 2023 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modifican parcialmente la regulación del procedimiento de desahucio y establecen diferencias en el procedimiento dependiendo si el demandante tiene condición de gran tenedor o no.

En la demanda, para su admisión, deberá declararse si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado.
La demanda, en el supuesto de que el inmueble constituya vivienda habitual del arrendatario, deberá recoger, además, para su admisibilidad, si la parte demandante tiene o no la condición de gran tenedor. En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor se deberá adjuntar la correspondiente certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a su nombre.
Si la parte demandante (propietario) tiene la condición de gran tenedor:
- La demanda deberá declarar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica y se tiene que acompañar la siguiente documentación:
  - Documento, de vigencia no superior a tres meses a la presentación de la demanda, emitido por los servicios competentes de las Administraciones autonómicas o locales, debiendo mediar el consentimiento previo del ocupante.
  - O, declaración responsable de asistencia a los servicios citados, dentro de los cinco meses anteriores a la presentación de la demanda, sin que se haya atendido o se hayan iniciado los trámites en el plazo de dos meses desde que se presentó la solicitud.
  - O, documento acreditativo de los servicios competentes indicando que el ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica, con una vigencia no superior a tres meses a la fecha de presentación de la demanda.
- Si el inmueble constituye vivienda habitual del arrendatario y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte demandante se ha sometido previamente al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes, debiendo acompañar a la demanda el certificado emitido por los servicios competentes donde se indique el resultado del procedimiento de conciliación o bien, declaración responsable en la que manifieste haber acudido a los servicios competentes en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendido o sin que se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma. En el supuesto de que el inmueble constituya la vivienda habitual de la parte demandada, en el decreto de admisión de la demanda se informará a esta de la posibilidad de acudir a los servicios competentes en materia de asistencia social por si aprecian la posible situación de vulnerabilidad económica, debiendo incluir los datos exactos de identificación de dichos servicios y el modo concreto de tomar contacto con ellas.
En todo caso, la ley impone al órgano judicial la obligación de comunicar la existencia del procedimiento a dichos servicios para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad del ocupante y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, y de existir esta, presentar al juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social proporcionada por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.
El tribunal, previa valoración ponderada y proporcional al caso concreto, podrá suspender el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica. El tribunal podrá apreciar situación de vulnerabilidad cuando el importe de la renta y de los suministros básicos supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar, siempre que dichos ingresos no sobrepasen los límites establecidos en la ley con relación al IPREM, así como cuando, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren víctimas de violencia sobre la mujer, personas en situación de dependencia o menores de edad.
Cualquier clase de resolución judicial que tenga por objeto el desalojo del inquilino, deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.