Si estás pensando en demandar a tu inquilino, seguro que te surge la duda de mandar un burofax por imago de alquiler y, sobre todo, cuándo es el mejor momento de hacerlo.

En los casos en los que el propietario suele reclamar la deuda al inquilino por teléfono, por WhatsApp, por email, etc., y nada de eso da resultado y el inquilino sigue sin pagar, entonces es cuando el propietario empieza a pensar en la posibilidad de poner una demanda de desahucio por impago de alquiler, para poder recuperar su vivienda y para que el juez condene al inquilino a pagar lo que debe.

Sigue leyendo para conocer si vas por el camino correcto.

EL BUROFAX, ¿ANTES DE LA DEMANDA O DESPUÉS?

Una vez que ocurre la situación que te he descrito, es cuando el propietario suele plantearse la necesidad de mandar un burofax por impago de alquiler inquilino antes de poner la demanda o no.

Pues bien, como norma general, no es obligatorio mandar un burofax antes de poner la demanda contra el inquilino. La demanda de desahucio se puede poner directamente sin mandar esta notificación de urgencia.

Y digo “como norma general”, porque si el contrato dice que hay que mandar burofax al inquilino antes de poner la demanda, entonces sí que habrá que enviarlo. Ya que, si no se hace, podría desestimarse la demanda, es decir, podrías perder el juicio y tendrás que pagar las costas del procedimiento (unos 2.000 euros de los abogados contrarios).

Así, que, si el contrato de arrendamiento dice que hay que mandar burofax antes de poner la demanda, hay que hacerlo. Pero, salvo ese caso, no hay obligación de mandarlo.

MI OPINIÓN COMO ESPECIALISTA EN DESAHUCIOS

Por mi experiencia de todos estos años como abogado especialista en desahucios, prácticamente, siempre recomiendo no mandar burofax y poner la demanda directamente.

El envío de esta notificación al inquilino a veces genera problemas al propietario e introduce en el proceso judicial futuro elementos de inseguridad que pueden terminar afectando al propio propietario, es decir, a quien pretendía obtener un beneficio por el hecho de mandar un burofax. En lugar de ayudar, el burofax le perjudica en muchas ocasiones.

¿Y por qué? Pues porque partimos de la base de que no es obligatorio mandar burofax por impago de alquiler y, si se manda, puede que lo recoja otra persona, un menor de edad, que no lo recojan, etc. Y todo ello puede introducir elementos inseguros en el juicio.

Así que soy de la opinión que, si algo no es obligatorio, es mejor no hacerlo.

DESAHUCIO EXPRESS

CUÁNDO ES ACONSEJABLE ENVIAR EL BUROFAX POR IMPAGO DE ALQUILER

Solo hay un buen motivo para mandar el burofax, y es para evitar la enervación del desahucio. Si se pone la demanda sin mandar burofax y el inquilino se pone al día de pagos en algún momento entre la interposición de la demanda y los 10 días siguientes al día en que recibió la demanda, entonces habrá enervado, es decir, podrá seguir en la vivienda.

Ahora bien, la enervación tiene dos consecuencias:

• El inquilino será condenado a pagar las costas.
• Solo se puede enervar una vez, por lo que la siguiente vez que se retrase de pago el inquilino se pondrá poner una nueva demanda y esa será la definitiva.

MEJORES MESES PARA MANDAR ESTA NOTIFICACIÓN URGENTE

Sólo suelo recomendar mandar un burofax cuando un propietario contacta conmigo en los meses de julio y diciembre. Como en agosto y diciembre suele ser inhábil, entonces es mejor aprovechar ese tiempo de inhabilidad con algo productivo (en este caso con la posibilidad de quitarle al inquilino la opción de enervar).

Pero dado que es bastante infrecuente que los inquilinos enerven (por mi experiencia), salvo esos casos que te acabo de comentar (y salvo que el contrato diga que hay que mandar burofax), es preferible no enviar burofax durante el resto del año, y poner directamente la demanda de desahucio. De ese modo ahorrarás algo de dinero y, sobre todo, ganarás tiempo.

Para finalizar, te recuerdo que en este post hablo de si es o no necesario mandar burofax en caso de impago de la renta de alquiler. Sin embargo, para los casos en que el propietario quiera dar el contrato por terminado, aquí sí que hay que mandar burofax al inquilino.