Para desalojar o desahuciar a un inquilino moroso el Estado pone a disposición del propietario un proceso judicial.

Se trata del proceso de desahucio.

Te cuento en qué consiste…

Antes de poner la demanda de desahucio

Evidentemente, si te estás planteando poner una demanda de desahucio doy por hecho que ya has intentado solucionar el problema. Que ya le has dado a tu inquilino varias oportunidades para que pague, etc.

Por tanto, el siguiente paso es contactar con un abogado, y si ese abogado solo lleva desahucios, mucho mejor (será señal de que es un abogado especialista). ¿O dejarías que te operase del corazón un médico oftalmólogo?.

La demanda de desahucio

La demanda de desahucio es el documento en el que pedimos al juez que condene al inquilino a tres cosas distintas:

1. Que sea condenado a ser desahuciado por no haber cumplido con la obligación de pago.
2. Que sea condenado a pagarte la deuda que exista desde este momento hasta el día del desahucio.
3. Y también, que sea condenado a pagarte todo lo que te gastes en abogados hasta que consigas echarlo.

La admisión de la demanda

Aproximadamente un mes después de presentar la demanda, el juzgado la admite a trámite.

Lo hace a través de un documento que se llama decreto de admisión.

Ese documento es el que contiene la fecha del juicio y la fecha del desahucio.

La notificación de la demanda al inquilino

Al inquilino hay que notificarle la demanda.

Este suele ser el trámite más largo en los procesos de desahucio.

Para reducir al máximo esa larga duración, yo lo que hago normalmente es que no dejo en manos del juzgado la tarea de notificar al inquilino la demanda, sino que nos encargamos nosotros.

Es decir, le pedimos al juzgado que sea nuestro procurador quien se encargue de hacer la notificación.

El resultado es que si es nuestro procurador quien intenta notificar la demanda al inquilino, el trámite está hecho en dos o tres días. Pero si dejamos en manos del juzgado el intento de notificar la demanda, entonces el trámite dura fácilmente uno o dos meses.

De este modo, ganamos bastante tiempo.

Si el procurador no logra notificar la demanda (porque no haya nadie en la vivienda, porque no quiera recogerla el inquilino, etc), entonces pedimos al juzgado que se cuelgue la demanda en el tablón edictal, y de ese modo ya se tiene por notificado el inquilino (aunque ni siquiera se haya enterado de que se ha colgado la demanda en el tablón).

Así, pasaríamos al siguiente trámite…

El inquilino se puede oponer a la demanda

Una vez que el inquilino ya es conocedor de la demanda porque se le ha notificado, puede hacer dos cosas:

Se puede oponer a la demanda en el plazo de diez días.

Puede no oponerse y dejar pasar dicho plazo de diez días.

Si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio. Y después habrá sentencia. Y después se ordenará que se haga el desahucio.

Y si no se opone a la demanda no habrá juicio y el juzgado nos dará directamente la razón aunque no haya habido juicio, por lo que se ordenará que se haga el desahucio.

En el caso que el inquilino hubiera optado por no oponerse a la demanda, entonces el proceso no termina con sentencia, sino con un decreto de archivo, aunque a efectos prácticos es exactamente lo mismo, es decir, se condena al inquilino a ser desahuciado y a pagarte.

El juicio de desahucio

Tal y como te he dicho, si el inquilino se opone a la demanda habrá que ir al juicio.

En ese caso el abogado del propietario expone sus razones para haber puesto la demanda (el impago de alquiler).

Y el abogado del inquilino expone sus razones por los que no está de acuerdo con la demanda (que normalmente son inventadas).

Y con todos los datos el juez toma su decisión, a través de una sentencia.

Si todo ha ido bien, la sentencia condenará al inquilino a todo lo que habíamos pedido, es decir, a ser desahuciado, a pagar al propietario todas las rentas y a pagar las costas del proceso.

El lanzamiento o desalojo

Una vez llegada la fecha que el juzgado a fijado para hacer el desahucio, llega el momento de realizarlo, es decir, llega el momento de hacer el lanzamiento.

Ese acto es realizado por varias personas:

• Dos miembros del juzgado
• Un cerrajero.
• El procurador

El cerrajero tendrá que abrir la puerta (salvo que el inquilino haya abierto la puerta voluntariamente).

Lo normal es que el inquilino ya no esté en la casa y la haya desalojado antes, así que normalmente es todo bastante sencillo y rápido.

Pero hay veces que el inquilino no se ha marchado y está todavía en la casa.

En estos casos se invita al inquilino a desalojar la casa, y si no lo hace, los miembros de la comisión judicial están facultados para llamara a la policía para que les ayuden.

Los miembros del juzgado van tomando nota de todo lo que va sucediendo, y de ese modo van elaborando lo que se llama acta del lanzamiento.

La demanda para reclamar la deuda

Una vez que has recuperado la casa, se puede poner la demanda ejecutiva, es decir, la demanda para intentar embargar al inquilino (bueno, en realidad se puede poner desde que la sentencia fue firme, aunque suele esperarse al día del desahucio).

Con esa demanda el juez realiza una averiguación patrimonial del inquilino, es decir, averigua las cuentas bancarias que tiene y el saldo del que dispone, averigua si tiene nómina, si tiene bienes, etc.

Y en caso de que haya algo embargable, entonces el juez autoriza el embargo, y de ese modo podrás recuperar, poco a poco, el dinero que te debe el inquilino.

Base jurídica

La base jurídica para poner la demanda es el impago de la renta, y esa base la encontramos en el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos, que es el que permite poner una demanda de desahucio en caso de impago.

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