Los defectos de construcción son una fuente inagotable de litigios. Los daños materiales que sufren los inmuebles son objeto de numerosas reclamaciones por parte de los compradores a los agentes de la construcción (promotor, constructor y dirección facultativa) dependiendo del tipo de patología que se esté sufriendo. Ya sabemos que con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se establecieron tres tipos de daños materiales, fijándose un plazo de garantía para cada uno de ellos. Recordemos: 10 años para los defectos de estructura y cimentación; 3 años para los defectos que afectan a la habitabilidad del inmueble y 1 año para los defectos de acabado y terminación. El inicio del cómputo de los plazos de garantía se inicia el día en el que se expide el “acta de recepción”, es decir, cuando el constructor hace entrega formal al promotor o dueño de la obra de la edificación una vez finalizada.

Si un vicio o defecto se presenta dentro del plazo de garantía que le corresponda en función del tipo de que se trate, el comprador contará con un plazo de prescripción de 2 años para reclamar su reparación. Sobre este particular es importante recordar, aunque ahora no nos detengamos en ello por no ser el objeto de este artículo, que aunque haya transcurrido el plazo de garantía de la LOE, los compradores pueden reclamar al promotor inmobiliario por incumplimiento del contrato de compraventa, siendo en ese caso el plazo de prescripción de 5 años desde la firma del contrato si éste es posterior al 7 de octubre de 2015 y de 15 años si es anterior a dicha fecha.

Dicho lo anterior, no cabe duda de que los plazos de prescripción y de caducidad de las acciones es una cuestión nuclear en el Derecho en general y en materia de defectos de construcción en particular. Es una circunstancia que hemos puesto de manifiesto en repetidas ocasiones y sobre la que se debe incidir para evitar consecuencias indeseadas.

En esta ocasión queremos hacer alusión a los daños que padecen los inmuebles durante un período de tiempo muy prolongado a los efectos de interponer las acciones que correspondan contra los causantes de los mismos. En este punto tenemos que tener clara la diferenciación que la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido haciendo entre daños “permanentes” y daños “continuados” y su importancia a efectos de fijar de la fecha de inicio del plazo de prescripción. Generalmente se entiende que “permanente” es aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad, incluso, de agravase por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del causante. Y, por “continuado” aquellos que aparecen como consecuencia de una actividad dañosa que opera día a día aunque llegará un determinado momento en el que se estabilizarán, conociéndose entonces su alcance total.

En el caso de que el daño se considere como “permanente” el inicio del plazo de prescripción dos años, comenzará a computarse desde que se produjo su aparición; si por el contrario el daño es “continuado”, el plazo de prescripción no comenzará a computarse hasta que no cese la causa del daño a fin de que el mismo pueda valorarse y cuantificarse.

Para ayudarnos a establecer con nitidez la diferencia entre uno y otro daño y el día que debe tomarse como referencia para el inicio del cómputo encontramos la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2019 resolviendo un supuesto de daños producidos por unas filtraciones:

“la consideración de los daños como permanentes ('que se mantienen en el tiempo') o continuados ('que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa'), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del “dies a quo” para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

La sentencia que hemos extractado resulta igualmente relevante al detenerse en cuándo y en qué circunstancias se inicia el cómputo del plazo para reclamar los daños continuados. Así, viene a decir: “La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil da lugar a que la fijación del “dies a quo”, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse. […] El artículo 1969 CC establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción 'pudo ejercitarse', para lo que no basta el conocimiento del daño sino que es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción, siendo así que en el caso presente el demandante se dirigió en un primer momento la acción reclamatoria contra los propietarios de los pisos superiores los que, a su vez, demandaron a la comunidad; de modo que la responsabilidad de esta última sólo fue judicialmente determinada cuando se dictó sentencia en el anterior proceso, constando que la presente demanda se interpuso cuando aún no había transcurrido el plazo de prescripción desde ese momento”.

En consecuencia, el inicio del cómputo del plazo para iniciar la reclamación depende fundamentalmente de cuándo el perjudicado tenga cabal conocimiento del alcance del daño y de su resultado definitivo, cuestión que va íntimamente unida a la elaboración de un informe pericial elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico que pueda discernir con claridad cuando se dan estos hitos.