La problemática de comunidad en régimen de copropiedad tiene un tratamiento patrimonial claro y exponente de ello, siendo el precepto centro de la materia el artículo 400 del Código Civil. Éste viene a poner solución a dicha situación al sentar que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, pudiendo, por tanto, pedir cualquier comunero la partición o división del bien común en cualquier tiempo, estando dotada la acción de un carácter irrenunciable a la par que imprescriptible. A ello se une la exigencia, en los supuestos del artículo 1.062 del Código Civil, de la compensación en metálico, que podrá llevarse a efecto también mediante la asunción de la deuda de un préstamo hipotecario o la dación en pago de un bien propiedad del condómino.

La extinción de condominio, en base general, solo supone una concreción de un derecho previo que pasa de una situación de copropiedad a una propiedad individual a cambio de una compensación equivalente a su valor económico. Y así lo declaraba el Tribunal Supremo en su STS, Sec 2ª, rec. nº 8138/1998, de 28 de junio de 1998, al venir a decir “la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente”.

No obstante, y a efectos de valoración económica, puede darse la situación de revalorización del inmueble produciéndose una ganancia patrimonial y produciendo el hecho imponible que da lugar a la obligación de tributación conforme al IRPF. Es decir, al producirse una alteración patrimonial –al alza- respecto del valor del inmueble, no se lleva a cabo una mera compensación económica sino que se obtiene una ganancia que excede de lo que en principio correspondía, generándose así y a todos los efectos una ganancial patrimonial.

Con respecto a este último supuesto se pronuncia la Sala Casacional en STS, Sec. 2ª, rec. nº 2040/2005, de 3 de noviembre de 2010, al sentar: “si bien es cierto que el artículo 20.1 de la Ley 44/1978, de 8 de septiembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (EDL 1978/3192) entiende que "no se estimará que existen incrementos o disminuciones patrimoniales en los supuestos de división de cosa común, disolución de sociedades de gananciales y, en general, disolución de comunidades o separación de comuneros", el artículo 79 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 2384/1981, de 3 de agosto (EDL 1981/3136) , se preocupa de señalar que en estos casos, los bienes y derechos recibidos por el sujeto pasivo se incorporan al patrimonio por el mismo valor por el que se hubiese computado el derecho enajenado o computado", de tal forma que, si como aquí ocurre, la incorporación al patrimonio lo es por un valor superior al de adquisición actualizado fiscalmente, si que se habrá producido un incremento patrimonial susceptible de calificarse como renta, en el momento de la división de la comunidad, y no, como sería en el caso de que la incorporación lo fuese por el mismo valor, en cuyo caso el incremento quedaría deferido al momento en que adquirente enajenase el bien.” Y la misma línea jurisprudencial es seguida en su reciente sentencia STS, Sec. 2º, rec. nº 5110/2020, de 10 de octubre de 2022, que en aplicación de las sentencias citadas viene a decir “la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”.  

Por último, en los supuestos en los que se dé la exigencia de que la compensación se efectúe en metálico, conforme lo dispuesto por la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V2889-21, de 17 de noviembre de 2021, que aplica la STS 1502/ 2019 de 30 de Octubre, la cual analiza la fiscalidad de una situación de disolución simultánea de varias comunidades mediando entre ellos excesos de adjudicación y compensaciones entre comuneros con bienes que forman parte de una y otra comunidad, así como bienes privativos de uno de los comuneros, declara: “La extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recaen a uno de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedad del que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD, debiendo tributar por la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITPyAJD, con independencia de que los copropietarios ostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios”.

De ello podemos concluir que, en los supuestos de disolución sin excesos de adjudicación, dado que el comunero no recibe más que lo que le correspondía conforme a su cuota de participación, no constituirá trasmisión patrimonial. La no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas determinará la sujeción a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en el artículo 31.2 TRLITPAJD. En aquellos otros casos en que el comunero se adjudique más de lo que le corresponde por su cuota de participación en la cosa común, dicho exceso, como regla general, nace en el momento de la adjudicación y constituye un material de transmisión patrimonial que tributará, en consecuencia, por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según se trate de una transmisión onerosa o lucrativa. La excepción se daría cuando el exceso surja por indivisión de la cosa común o por su desmerecimiento en caso de división se adjudique el bien a uno de los comuneros y, este, a su vez compense a los restantes comuneros en metálico. Dicho negocio jurídico no quedará sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD en virtud de lo dispuesto en el  artículo 7.2.B) TRLIPAJD.

Y, por último, cuando se cumplan los requisitos de indivisibilidad, equivalencia y proporcionalidad, la disolución simultánea de varias comunidades que conlleve, bien sea la adjudicación de los bienes a uno de los condóminos, quien a su vez compensaría al resto la diferencia o, bien sea mediante la formación de lotes equivalentes y proporcionales a sus cuotas de participación en la comunidad, conforme resuelve la citada STS 1502/2019, supondrá una excepción  y dichos acuerdos patrimoniales habrán de someterse a tributación por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados y no por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD.