La aplicación de medidas extraordinarias en España desde la declaración del Estado de Alarma ha tenido un impacto especialmente negativo en el sector turístico. El cierre obligatorio de los hoteles mientras continúe la situación actual genera una gran incertidumbre tanto para los propietarios como operadores en este sector. Los efectos en el cumplimiento de los contratos de arrendamiento es uno de los aspectos más preocupantes.

Los ERTE anunciados en los últimos días por grandes cadenas hoteleras constituyen las primeras pruebas del impacto de la crisis por el COVID-19 en el sector de alojamientos turísticos en general. Con los hoteles cerrados temporalmente en todo el territorio nacional durante el Estado de Alarma y las cancelaciones de las reservas para los próximos meses, cabe preguntarse si la situación altera las obligaciones de los operadores hoteleros en aquellos casos en los que el establecimiento sea explotado por medio de un contrato de arrendamiento.

Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel del área de Derecho Inmobiliario en Bird & Bird, explica que en la mayor parte de los contratos privados, y también en los arrendamientos de hoteles, es muy improbable encontrar una cláusula específica que regule la posibilidad de un evento similar a una pandemia. “El principio de autonomía de voluntad de las partes es la norma principal que rige los acuerdos en España, por lo que en primer lugar habría que estudiar cada contrato de arrendamiento para ver si las partes hubieran previsto alguna circunstancia excepcional que permitiera el no cumplimiento de las obligaciones contractuales”, asegura el abogado. En muchos casos es posible que solo haya una referencia genérica a los llamados casos de fuerza mayor.

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Principio de fuerza mayor, un recurso limitado

Para la aplicación del supuesto de fuerza mayor se requiere acreditar un evento de carácter impredecible e inevitable. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, analizan desde Bird & Bird, establece sin embargo que en estos casos la imposibilidad de cumplir con las obligaciones de un contrato no afectaría a las llamadas ‘deudas pecuniarias’, es decir aquellas en la que la prestación a realizar consiste en entregar una suma de dinero, aunque sí podría llegar a admitirse un incumplimiento temporal en el pago o retraso. “El recurso a la fuerza mayor en aquellos contratos que pudieran verse afectados por las medidas del Estado de Alarma es muy limitado y más aún en las obligaciones que tienen que ver con el pago de una renta”, afirma el abogado Jacobo Sánchez-Andrade.

Por otro lado, si analizamos nuestra regulación de arrendamientos (no específicamente para arrendamientos urbanos pero para los rústicos, aunque la regla podría ser extrapolada) el Código Civil determina que en el supuesto evento de pérdida de más de la mitad del ‘fruto’ obtenido por un arrendamiento por circunstancias extraordinarias e imprevisibles, la renta podrá ser reducida (salvo pacto en contrario), es decir, que el pago de alquiler podrá ser ajustado pero deberá seguir siendo abonado en todo caso. Según el experto, por tanto, la intención por parte del operador hotelero de suspender completamente el pago de la renta no quedaría cubierta directamente por el principio de fuerza mayor.

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Principio Rebus Sic Stantibus como posible alternativa

Sin embargo, desde Bird & Bird, recomiendan examinar otra opción a la que es posible acudir: la figura Rebus Sic Stantibus. Este principio se centra en la posibilidad de suspender, revisar o finalizar un contrato debido a una alteración de las circunstancias actuales – que podría alegarse hoy en día – o a una ruptura del equilibrio económico del contrato cuando es imposible de cumplir para una de las partes.

Aunque no está contemplado expresamente en la legislación española, se basa en la interpretación de la jurisprudencia: “De acuerdo al Tribunal Supremo este principio puede aplicarse de forma muy limitada ante dos supuestos: impredecibilidad del riesgo y excesiva dificultad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales”, explica Sánchez-Andrade. “La solución que aplica de manera preferente la jurisprudencia es la de modificación del contrato, ya que es más acorde con el principio de los actos y negocios contractuales. Es decir, lo que recomienda la jurisprudencia es mantener, en la medida de lo posible, el tráfico comercial normal”.

En el caso particular de un contrato de arrendamiento hotelero en España, donde el cierre del establecimiento ha sido impuesto por las autoridades, afirman desde Bird & Bird, la aplicación de esta doctrina Rebus Sic Stantibus podría ser más directa. No obstante, y dándose los requisitos que exige el Tribunal Supremo, las soluciones podrían ser distintas según cada caso. Debería de tenerse en cuenta, en especial, el equilibrio del contrato, no pareciendo justo que sea el propietario-arrendador quien asuma íntegramente las pérdidas causadas por la situación. Debería apelarse en todo caso a la buena fe de ambas partes para la renegociación de las condiciones de los contratos de arrendamiento.

Partiendo de esta base, según explica el abogado, sería posible negociar la posibilidad de una reducción parcial y temporal de la renta, un período de gracia o una moratoria en el pago, en lugar de medidas más complejas como la suspensión total o resolución del contrato, algo que solo beneficiaría al operador hotelero. Respecto de los gastos que según contrato fueran a cargo del operador o repercutidos a este (gastos de comunidad, IBI, suministros, etc.) parecería justo que estos siguieran siendo en todo caso a cargo del operador, ya que mantiene la posesión y uso del establecimiento.

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