La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, del año 2000), ha tratado de establecer un sistema de protección especial a las ejecuciones hipotecarias que afecten a los inmuebles que se constituyen como vivienda habitual del ejecutado/s. El objetivo ha sido, en nuestra opinión, un ejercicio de ponderación de la defensa del derecho constitucional a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (art. 47 CE) con el encargo que la Carta Magna hace a los poderes públicos de promover “las condiciones necesarias” y establecer “las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.
Dentro de las “especialidades” de la LEC que mejorar las condiciones de la ejecución hipotecaria cuando se trata de una vivienda habitual vamos a distinguir 4, que desarrollamos en otros tantos artículos a disposición de nuestros clientes. Dichas especialidades son las siguientes:
- La posibilidad de la enervación de la acción hipotecaria.
- Posibilidad de suspensión de lanzamiento una vez se produce la adjudicación del bien inmueble en subasta.
- El aumento de porcentajes de deuda a la hora de la adjudicación del bien inmueble en subasta.
- El límite de las costas judiciales a las que se puede condenar al ejecutado.
- El límite de los intereses de demora reclamados en el procedimiento hipotecario.
A continuación, vamos a referirnos a la primera de esas especialidades: la posibilidad de la enervación de la acción hipotecaria.
Los préstamos hipotecarios se, sin lugar a dudas, en la mayor obligación patrimonial que una persona puede contraer a lo largo de su vida, tanto en el capital comprometido como en el número de años necesarios para su devolución.
A modo de ejemplo, si en el año 2023 suscribiéramos un préstamo hipotecario por un capital de 250.000 € para la adquisición de una vivienda con un plazo de vencimiento a 30 años a un interés fijo del 3,5% supondría que se habrían abonado un total de 323.175 € al final de ese periodo después de 360 cuotas de 897,71 € mensuales. Es difícil suponer un desembolso mayor a lo largo de una vida para la mayor parte de los empleados o autónomos de este país.
¿Cuál es el importe que deberá abonarse para enervar la acción hipotecaria?
Después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es necesario incumplir con el impago de 12 cuotas o, al menos, un 3% del capital de la hipoteca para que la entidad bancaria pueda proceder al vencimiento de la operación y consecuente reclamación judicial de la totalidad de lo adeudado, más intereses y costas judiciales.
Siguiendo el ejemplo indicado vamos a considerar que sólo se hubiera abonado la primera cuota de 897,71 € y se hubieran impagado las 12 cuotas siguientes. Así, la deuda vencida sería de 10.772,52 € en el momento en que la entidad bancaria declarara vencida la hipoteca y reclamara el total adeudado (249.102,29 € de capital + intereses de demora (el fijo + 2 puntos: 5%) + costas judiciales.
En su demanda de ejecución, el acreedor hipotecario dispone de la facultad de permitir que el ejecutado pueda reactivar el préstamo si abona las cuotas vencidas impagadas, junto con sus intereses y las costas del procedimiento con respecto a esta cuantía (30% de la misma). Así, en nuestro caso, la enervación tendría que venir precedida del pago de:
- 772,52 € de cuotas vencidas
- 538,63 € de intereses de demora (5%) de las cuotas vencidas por un periodo de 12 meses de impago.
- 675,98 € de costas (30% de la cuantía que suman las cuotas + los intereses).
- TOTAL: 13.990,13 €.
Hay que tener en cuenta que a estos importes deberán añadirse todas las cuotas que hubieran podido impagarse desde la fecha donde se produzca el vencimiento anticipado hasta la fecha en la que se produzca la enervación, junto con sus respectivos intereses de demora y el incremento correspondiente del importe de las costas judiciales (art. 693.3 LEC).
Pues bien, en el caso que la finca ejecutada sea la vivienda habitual del ejecutado, el ofrecimiento del acreedor hipotecario se convierte en un DERECHO del deudor que podrá enervar la acción hipotecaria de reclamación de más de 300.000 € mediante el pago de algo menos de 14.000 € (de acuerdo a nuestro ejemplo numérico). Este derecho lo podrá ejercitar sin necesidad de tener la aquiescencia del acreedor hipotecario.
¿Hasta cuándo puede ejercitarse la enervación de la acción hipotecaria?
La enervación podrá producirse desde el momento en que se reciba la notificación de la demanda de ejecución hipotecaria y decreto de admisión de la misma (que deberá realizarse mediante comunicación fehaciente en la vivienda habitual) hasta el momento de la celebración de la subasta del bien, siempre que el mismo no se haya adjudicado.
De acuerdo a lo indicado en el punto anterior, cuanto más tarde se ejerza el derecho de enervación de la acción hipotecaria, mayor será el importe necesario para hacerlo si no se han ido abonando las cuotas de la hipoteca a lo largo del procedimiento judicial.
¿Cuántas veces se puede realizar la enervación de la acción hipotecaria?
No hay un número máximo de ocasiones donde se puede ejercitar la enervación a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Ahora bien, tiene que haber transcurrido, al menos, un periodo de 3 años, desde la última liberación hasta el requerimiento de pago extrajudicial por parte de la entidad bancaria (art. 693.3 LEC).
