El artículo 1504 del Código Civil regula la resolución del contrato de compraventa de inmuebles cuando se ha aplazado el pago del precio. Este precepto se caracteriza por permitir al comprador atender a un impago, aun cuando exista cláusula resolutoria expresa que establezca el plazo máximo para el cumplimiento, mientras el vendedor no le requiera notarial o judicialmente.  

El requerimiento al que se refiere el artículo 1504 del Código Civil ha dado lugar a una abundante jurisprudencia y, mediante las siguientes líneas, señalaremos los requisitos que debe contener el citado requerimiento para que no resulte defectuoso e imposibilite la finalidad resolutoria pretendida frente al comprador que no ha pagado el precio en los plazos acordados.  

Sentado lo anterior, lo primero que se debe aclarar es el ámbito de aplicación específico que tiene el artículo 1504 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo texto legal, el cual regula la facultad resolutoria implícita en las obligaciones bilaterales. Así, siendo este último precepto la norma general y el artículo 1504 la norma especial por quedar enmarcado en la compraventa de inmuebles, lo acertado es tratar el supuesto de hecho según lo dibuja la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo: ambos artículos no se excluyen sino que se complementan y la acción resolutoria del artículo 1504 del Código Civil supone un plus respecto a los requisitos que deben concurrir para que prospere la resolución al amparo del artículo 1124 (STS de 5 de diciembre de 1997). Ahora bien, aunque éste es el sentido prácticamente unánime de las resoluciones del Alto Tribunal, no podemos dejar de mencionar la importante sentencia de 26 de septiembre de 2000, en la que se encontraron zonas de confluencia entre ambos preceptos, estimándose la demanda de un vendedor exclusivamente en base al artículo 1124, basándose el Tribunal Supremo en que había quedado probado objetivamente el impago del precio, aunque el requerimiento efectuado era únicamente de pago y no resolutorio. Desde nuestro punto de vista la apuntada solución no debe ir más allá de lo meramente anecdótico. Si el legislador quiso establecer una norma especial para el concreto ámbito de la compraventa inmobiliaria con precio aplazado, no puede desoírse este extremo pues iría en contra de la propia seguridad jurídica y al vendedor le bastaría con invocar el artículo 1124 para ver prosperar su acción cuando realmente el requerimiento tiene carácter imperativo y constitutivo.

Por lo demás, las características del requerimiento que nos ocupa es que el mismo es unilateral -remitido exclusivamente por el vendedor- y recepticio,  no despliega sus efectos en tanto en cuanto el mismo no llegue a conocimiento del comprador.  

Ahora bien, las mayores diferencias en torno a los requisitos que ha de reunir el antedicho requerimiento se han centrado en determinar si el mismo ha de ser "de pago" o "resolutorio". En este sentido, casi de forma unánime, tanto doctrina como jurisprudencia, vienen a entender que el requerimiento ha de ser resolutorio, en el bien entendido de que debe contener una voluntad firme y decidida de resolver sin ambages el contrato, conminando al comprador a allanarse a la resolución. No obstante, es de justicia mencionar que también hay un sector doctrinal -minoritario- que se ha inclinado por considerar que el requerimiento ha de ser de pago y una intimación para la mora del deudor basada en el artículo 1.100, último párrafo, del Código Civil.

Ni que decir tiene que estamos ante un escenario contractual que se presta y se beneficia de la autonomía de la voluntad de las partes, siendo la práctica la que ha impulsado las resoluciones de los Tribunales, perfilando los requisitos que debe reunir el mencionado requerimiento. Lo que sí es obvio es que una vez notificado el requerimiento resolutorio, si el comprador paga y lo acepta el vendedor, se precisará enviar un nuevo requerimiento resolutorio si se dieran las circunstancias precisas para ello. A su vez, resulta indubitado que, una vez recibido por el comprador-deudor un requerimiento resolutorio, el pago extemporáneo no liberará al mismo ni tendrá efectos solutorios.

Otra cuestión importante que ha surgido en la práctica es si hay que enviar con carácter previo un requerimiento exigiendo el pago y posteriormente otro de resolución o es suficiente con el primero, quedando resuelto el vínculo contractual transcurrido determinado plazo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha santificado la validez del segundo (STS de 18 de octubre de 2004) estableciendo que: "tal plazo de gracia no es contrario a las Leyes, ni a la moral, ni al orden público, de manera que pasado ese breve plazo de tiempo entra en juego el carácter obstativo al pago del requerimiento". No cabe duda que esta solución a efectos prácticos es más plausible que enviar una sucesión de requerimientos ya que esta situación redundaría en beneficio del contratante incumplidor al alargarse en el tiempo la resolución contractual.

En conclusión, cuando se esté ante una situación de impago del precio aplazado en el ámbito de una compraventa inmobiliaria, habrá que detenerse a analizar la situación y enviar el requerimiento exigido por el artículo 1504 del Código Civil de tal forma que sirva a la finalidad resolutoria pretendida.