En anteriores artículos hemos hecho alusión a los tres tipos de vicios o defectos que pueden provocar daños materiales en la construcción de conformidad con lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): defectos estructurales, de habitabilidad y de acabado o terminación; asimismo, también hemos reiterado el diferente plazo de garantía que la ley conecta a cada uno de ellos: diez, tres y un año, respectivamente, a contar desde el acta de recepción.

En esta ocasión nos vamos a detener a examinar los vicios o defectos estructurales o de cimentación por ser los más graves de los que pueden presentarse en el proceso de edificación. Aparecen recogidos expresamente en el artículo 17.1.a) LOE, el cual viene a manifestar que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes: “Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.

Sin ningún género de dudas son aquellos cuya reparación es más elevada desde el punto de vista económico pero también suelen ser los que mayor complejidad técnica presentan. En ocasiones pueden afectar a los inmuebles colindantes y requerir que se desaloje temporalmente el edificio para efectuar la reparación. Una vez elaborados los preceptivos informes técnicos para detectar la causa de la patología procederá acometer la reparación actuando sobre la propia estructura y tomando en consideración las características geotécnicas del suelo sobre el que se asienta la construcción.

Los informes periciales que se hayan solicitado determinarán la causa del daño estructural y a partir de los mismos podrá efectuarse la reclamación frente al agente de la construcción (promotor, constructor, arquitecto proyectista, director de obra, director de ejecución de obra, etc.) que lo haya provocado o haya contribuido al resultado dañoso. Como es sabido, la responsabilidad que la LOE establece para los agentes intervinientes en el proceso constructivo es personal e individualizada salvo que no pueda alcanzarse esta conclusión, en cuyo caso pasarían a responder todos los agentes de forma solidaria.

El plazo de garantía que establece la LOE para los defectos estructurales es de diez años (la archiconocida responsabilidad “decenal”). Por consiguiente, si el daño se presenta dentro de ese período, se cuenta con el plazo de dos años para formular la reclamación. Es muy importante poner de relieve que ese plazo de dos años se computa desde que se producen los daños y no desde que finaliza el plazo decenal, todo ello sin perjuicio de que se pueda interrumpir la prescripción y vuelva a computarse el plazo bianual.

Asimismo, cuando existan dificultades para determinar qué agentes son los causantes de los daños estructurales o del porcentaje imputable a cada uno en el evento dañoso, la LOE dispone que el promotor inmobiliario responderá “en todo caso”. Es muy importante destacar este aspecto toda vez que las demandas en materia de defectos constructivos, especialmente si son relativas a daños estructurales, suelen ser de una cuantía económica muy relevante por lo que una condena en costas puede hacer quebrar la finalidad de la demanda y dejar maltrecho el patrimonio personal o el de los miembros de una comunidad de propietarios. El consejo es que, en caso de duda, se inicie el procedimiento judicial únicamente frente al promotor para que sea éste quien “llame al procedimiento” al resto de agentes que considere culpables, evitándonos así una peligrosa condena en costas.