La aparición de defectos de construcción supone inicialmente para los compradores una situación molesta e irritante que, además, se convierte en preocupante y alarmante debido a la necesidad de asesorarse convenientemente sobre qué decisiones tomar o qué pasos dar cuando la promotora-vendedora no responde conforme se espera. Los plazos de garantía establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), dependiendo del tipo de daño de que se trate, es una materia que hemos abordado en ocasiones anteriores, atendiendo a sus diferentes peculiaridades

Antes de nada, reiteramos la imperiosa necesidad de encargar la elaboración de un informe pericial cuando aparecen los vicios o defectos para verificar si estamos ante un defecto estructural, de habitabilidad o de terminación o acabado, cuya caducidad es de 10 años, 3 años o 1 año, respectivamente, contados desde la fecha del acta de recepción.

Asimismo, cabe añadir que el plazo de prescripción que establece la LOE para reclamar la reparación de los daños materiales provocados por los vicios o defectos es de 2 años contados desde que se produzcan los mismos. De esta forma, el letrado que defienda los intereses de los perjudicados por los vicios o defectos constructivos tendrá que valorar con anterioridad a la interposición del procedimiento si interrumpe la prescripción y frente a qué agentes de la construcción en función de las conclusiones del previo dictamen pericial.

Los litigios de edificación son eminentemente técnicos debido a la preceptiva participación pericial y, salvo que con bastante antelación tengamos unas conclusiones técnicas minuciosas y precisas con respecto a la imputación de responsabilidades, es aconsejable requerir extrajudicialmente a todos los agentes que hayan intervenido en la edificación, interrumpiendo la prescripción, para evitar consecuencias indeseables en la ulterior sentencia.

Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se dio carta de naturaleza legal a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes pero dejando claro que en materia de defectos constructivos la responsabilidad es personal e individualizada y, única y exclusivamente, cuando sea imposible determinar quién o quiénes son los sujetos responsables y el porcentaje de participación que corresponde a cada uno, se condenará de forma solidaria.

Respecto a la interrupción de la prescripción, en el ámbito de la responsabilidad contractual opera el artículo 1974.1 del Código Civil según el cual, cuando se interrumpe la prescripción de la acción en una obligación solidaria, aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. Es el fenómeno denominado «propagación de la solidaridad». En el ámbito de la edificación se aplicaba el citado precepto hasta que la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 (Sentencia 223/2003) matizó que no podía extenderse la aplicación del artículo 1974.1 del Código Civil a la solidaridad impropia (que es la que opera en litigios de defectos de construcción), sin perjuicio de aquellos casos en los que por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado.  

Respecto al concreto tema que se trata en este comentario, la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2020 vino a aquilatar el criterio adoptado en su resolución de 3 de julio de 2018 (comentada en este foro). En el caso de junio pasado, los compradores de una vivienda unifamiliar demandaron al promotor, al arquitecto y al aparejador ante la aparición de determinados defectos constructivos. A pesar de que habían transcurrido más de dos años desde la interposición de la demanda, los compradores-demandantes habían enviado previamente un burofax a la empresa promotora interrumpiendo la prescripción pero no lo hicieron respecto al arquitecto y al aparejador codemandados.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que la reclamación extrajudicial interrumpiendo la prescripción efectuada al promotor era suficiente para entender interrumpida la misma frente al arquitecto y al aparejador por haber tenido conocimiento de dicha reclamación, condenando solidariamente a todos los agentes demandados. Sin embargo, la Audiencia Provincial consideró que el burofax enviado al promotor no era suficiente para considerar que la prescripción quedaba interrumpida frente al arquitecto y al aparejador a pesar de reconocer que ambos habían conocido de la reclamación extrajudicial enviada al promotor y eran conscientes de los defectos existentes.

Ante la resolución de segunda instancia, los compradores interpusieron recurso de casación, considerando finalmente el Tribunal Supremo que el burofax enviado al promotor era suficiente para entender interrumpida la prescripción frente al arquitecto y al aparejador debido al conocimiento que éstos tuvieron de dicho burofax, habiendo incluso llegado a personarse en las viviendas para inspeccionar los desperfectos y emitir un informe, de tal forma que la situación no les era desconocida como dependientes del promotor.

La conclusión y el consejo que damos desde Tuabogadoinmobiliario como especialistas en la materia es que ante el mínimo resquicio de duda se proceda a interrumpir la prescripción frente a todos los agentes de la construcción para evaluar con calma y precisión las conclusiones del informe pericial y dirigir la demanda de forma certera.

Sentado lo anterior, no olvidemos que la LOE atribuye responsabilidad solidaria en todo caso a las promotoras inmobiliarias. En este punto hacemos una acotación pues, como igualmente hemos puesto de manifiesto en anteriores comentarios, aunque haya transcurrido el plazo de garantía de la LOE para el vicio o defecto de que se trate, los compradores pueden reclamar al promotor inmobiliario por incumplimiento del contrato de compraventa, siendo en ese caso el plazo de prescripción de 5 años desde la firma del contrato si éste es posterior al 7 de octubre de 2015 y de 15 años si es anterior a dicha fecha.