¿Qué es una doble venta inmobiliaria?

Estamos ante un supuesto de “doble venta” inmobiliaria cuando el dueño de un inmueble lo vende a dos compradores diferentes. En la doble venta sucede que la venta con el primer comprador no ha llegado a consumarse cuando el vendedor realiza la segunda, es decir, el primer comprador todavía no ha llegado a ser propietario del inmueble. Sin profundizar en cuestiones de orden técnico-jurídico, nuestro Derecho configura al contrato de compraventa como un contrato productor de derechos y obligaciones, pero para que la compraventa se consume requiere de un segundo requisito además del contrato: la entrega o puesta en posesión del inmueble. El acto más generalizado de entrega es la firma de la escritura pública y entrega de las llaves al comprador

Nos encontraríamos ante un escenario diferente si el primer comprador llega a consumar la compraventa, convirtiéndose en propietario del inmueble. En este supuesto, si el vendedor lo vende a otra persona estaríamos ante lo que se denomina “venta de una cosa ajena”.

Por tanto, visto lo anterior, es fácil adivinar que la mayoría de los casos de doble venta se producen en el ámbito de la compraventa de inmuebles futuros cuando los compradores suscriben un documento privado. En ocasiones, actuaciones como las que analizamos han superado la línea que divide los comportamientos civiles y penales, dando lugar a delitos de estafas inmobiliarias por doble venta, según recogimos anteriormente en nuestro blog.

¿Cómo se soluciona esta circunstancia?

Para ello hay que acudir al artículo 1473 del Código Civil el cual establece que: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

De lo anterior se deduce lo siguiente:

1.- Que el propietario del inmueble que se ha vendido dos veces corresponderá al comprador que consiga inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad.

2.- Si la compraventa no se hubiera inscrito, el propietario será quien consiga entrar en la posesión del inmueble en primer lugar, siempre y cuando sea de buena fe.

3.- Por último, siempre mediando buena fe, al comprador que presente un título (escritura pública o contrato privado) de fecha más antigua.

¿Qué debe entenderse por “buena fe” en el comprador?

Como hemos visto, el Código Civil confiere una importancia preeminente a la buena fe y a los efectos de la doble venta debe entenderse como el conocimiento que el comprador tenga de la doble venta ejecutada por el vendedor, con el importante matiz de que si es el segundo comprador el que ha conseguido inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad, únicamente quedará protegido si puede acreditar que desconocía absolutamente la existencia de una compraventa anterior.

¿Qué pueden hacer los compradores ante una doble venta?

Cuando el segundo comprador adquiere de buena fe, el primer comprador se verá privado del inmueble y no podrá hacer valer su título. Ante esta tesitura los pasos a seguir por el primer comprador serán solicitar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor, solicitar a éste la devolución de todas aquellas cantidades a cuenta que le haya entregado más sus correspondientes intereses, además de exigirle todos aquellos daños y perjuicios que esta enojosa situación le haya podido generar.

Si el segundo comprador no adquiere de buena fe, las acciones que asisten al primer comprador pasan por exigir que se otorgue a su favor la escritura pública de compraventa, instando para ello un procedimiento judicial a fin de que se declare la validez y eficacia del primer contrato y la nulidad de la segunda compraventa; también se pedirá que se cancele la inscripción que en el Registro de la Propiedad conste a nombre del segundo comprador así como que se condene al vendedor a otorgar la escritura de compraventa a su favor, a lo que habrá que añadir la indemnización de daños y perjuicios que se le hayan podido ocasionar.

 

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