En ocasiones sucede que, tras adquirir una nueva vivienda, los compradores se encuentran con desperfectos que pueden obedecer a un defectuoso diseño o ejecución de las obras, tales como grietas, filtraciones, problemas de ventilación… En estos casos es importante saber a quién y dentro de qué plazo podemos exigir la reparación o indemnización de estos defectos constructivos.

A continuación daremos respuesta a las preguntas más comunes que pueden surgir una vez nos encontramos con defectos constructivos. Tales como quién asume la responsabilidad de los mismos y plazos y procedimientos para exigir su reparación.

¿QUIÉNES SON LOS POSIBLES RESPONSABLES POR LOS VICIOS DE LA CONSTRUCCIÓN?

Los denominados “agentes de la edificación”. Es decir, aquellos profesionales que generalmente intervienen en la construcción de un edificio. Algunos de ellos son el promotor, el constructor, el proyectista, el director de la obra, el director de ejecución, los proveedores de materiales…

¿QUÉ RESPONSABILIDAD TIENEN LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN?

Como consecuencia de su intervención en el procedimiento constructivo, cada uno de los agentes de la edificación tiene una serie de obligaciones relacionadas con la función que desempeña en dicho proceso.

En consecuencia, en el caso de que se detecten defectos constructivos derivados de la negligencia de alguno de los agentes de la edificación en el cumplimiento de sus obligaciones, aquel habrá de responder.

Como regla general, la responsabilidad de los agentes de la edificación es de carácter personal e individual. Es decir, la responsabilidad por un concreto defecto constructivo no será de todos los profesionales intervinientes en la obra. Será del profesional de cuya negligencia se derive el mismo.

Sólo cuando no sea posible individualizar la responsabilidad (por ejemplo, debido a que el defecto en cuestión pueda obedecer a la negligencia de varios de los profesionales intervinientes), se podrá exigir la responsabilidad a todos ellos. En este caso, la reclamación que se interponga contra uno de ellos afectará a los demás.

Para determinar si realmente existe un defecto constructivo y cuál o cuáles de los agentes de la edificación han de responder del mismo, en su caso, generalmente será necesario contratar a un experto para que realice una prueba pericial.

¿QUÉ PLAZO EXISTE PARA RECLAMAR LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales (por ejemplo, la que el promotor tiene frente al comprador en virtud del contrato de compraventa de la vivienda), la acción para exigir responsabilidad a los agentes de la edificación por posibles defectos constructivos tiene un plazo de prescripción de dos años. Estos contarán desde que se manifiesten dichos defectos constructivos. Debemos tener en cuenta que ello ocurra dentro de los plazos de garantía que establece la ley. Estos plazos son de uno, tres o diez años. Dependen de la gravedad y la naturaleza del defecto constructivo.

Cabe señalar que el hecho de que el referido plazo de prescripción haya transcurrido en la fecha en la que se interponga la demanda de responsabilidad por defectos constructivos no conllevaría la automática inadmisión de la misma. Ahora bien, puede suceder que el profesional responsable se defienda oponiendo la prescripción de nuestra acción. Esto daría lugar a su desestimación.

¿CÓMO EXIJO LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?

Como primer paso, es aconsejable dirigirse al agente de la edificación que consideremos responsable del defecto constructivo. Lo haremos mediante una reclamación extrajudicial. En este caso lo habitual es que el agente dé traslado a su compañía aseguradora de responsabilidad civil.

Generalmente, el problema que suele plantearse en este punto es a qué agente de la edificación debemos dirigirnos para exigirle responsabilidad. Para decidir a este respecto, es aconsejable en este caso consultar con un letrado. Este nos aconsejará a quién podemos dirigirnos en virtud del tipo de defecto constructivo detectado.

Además de facilitar una eventual solución extrajudicial del problema, con el consiguiente ahorro de tiempo y gastos que ello supone, esta reclamación extrajudicial nos permitirá interrumpir el plazo máximo de dos años que existe para reclamar, evitando que posteriormente el responsable pueda oponer la prescripción de nuestra acción en un hipotético juicio posterior.

Este es, de hecho, uno de los principales puntos que debemos de tener en cuenta si queremos ver satisfecho nuestro derecho. Así, en una reciente sentencia de 3 de julio de 2018, el Tribunal Supremo declaró agotado el plazo de dos años para reclamar a la arquitecta técnica que intervino en la construcción por no haberle dirigido frente a ella personalmente el correspondiente requerimiento extrajudicial.

¿Y SI EL AGENTE NO ASUME SU RESPONSABILIDAD?

El profesional causante del defecto constructivo, a pesar de haber sido requerido extrajudicialmente, puede no asumir su responsabilidad. Entonces, ¿cuál es el siguiente paso?

En caso de que el agente o agentes de la edificación cuya negligencia haya dado lugar al defecto constructivo en cuestión no asuman voluntariamente su responsabilidad, será necesario, esta vez sí, interponer demanda judicial contra todos ellos dentro de los dos años siguientes al requerimiento extrajudicial, en el caso de que se hubiera efectuado.