Resulta evidente que las comunidades de propietarios deben regirse por unas normas que garanticen la organización, convivencia y cuotas de participación de los vecinos, en aras al correcto desarrollo de la comunidad. 

La primera cuestión a resolver es determinar cuáles son las normas que rigen las comunidades de propietarios, y qué prelación tienen unas sobre otras.

Normas que rigen en las comunidades de propietarios

a)    Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

En primer lugar debemos hacer mención al Art. 396 del Código Civil y a la Ley de Propiedad Horizontal, que desarrolla y regula los principios básicos que contiene el citado artículo de Código Civil. La regulación contenida en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal podríamos decir que tiene carácter imperativo y obligan a todos los propietarios.

Tanto el Código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal dejan ciertos aspectos a la voluntad de la comunidad de propietarios, como la aprobación de los estatutos, el reparto de gastos o la exoneración de determinados gastos. Ahora bien, hay ciertos aspectos que sí que son de carácter imperativo y que sin lugar a dudas prevalecen sobre la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo es imprescindible la existencia de Título Constitutivo, es obligatorio contribuir a los gastos comunes o bien que es necesario la unanimidad para alterar elementos comunes.

Por todo ello, debemos concluir que la legislación actual, regula ciertos aspectos básicos para el buen funcionamiento de la Comunidad de propietarios, y otorga un gran margen discrecional a la comunidad para que a través del propio título constitutivo, de los Estatutos o de las normas de régimen interno, regula el ejercicio de los derechos y obligaciones de todos de los propietarios.
 

b)    Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

En segundo lugar, debemos tener en cuenta el Título Constituyo de la comunidad de propietarios. Habitualmente, cuando el promotor de una obra finaliza la edificación, acude al Notario y otorga la escritura de Obra Nueva y división horizontal. Técnicamente, el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal es el documento notarial que delimita el contenido jurídico de la comunidad. Es decir, contiene la descripción del edificio, la descripción de las distintas viviendas y locales, los servicios e instalaciones comunes, y las cuotas de participación. Asimismo, el título también podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derechos sobre el uso y destino del edificio,  y disposiciones no prohíbas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, de sus pisos y locales, de las instalaciones y servicios o de administración y gobierno.

Para que el título constitutivo  alcance eficacia frente a terceros, es imprescindible que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
 

c)    Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En tercer lugar, debemos tener en cuenta los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

La creación de los Estatutos es una facultad del promotor o de la propia comunidad de propietarios. A pesar de que no es obligatorio que la comunidad tenga unos estatutos con qué regirse, siempre es muy aconsejable elaborarlas para el buen gobierno y organización de la comunidad. Los Estatutos se pueden añadir al propio título constitutivo de la comunidad o se pueden elaborar después, y también procede su inscripción en el registro de la propiedad. Una vez inscritos en el Registro, obligan a todos los propietarios presentes y futuros de la comunidad.

La función básica de los estatutos es regular el ejercicio de los derechos y obligaciones de todos los comuneros. En relación al contenido de los estatutos, pueden establecer la distribución de los gastos comunes y su posible exención, pueden atribuir el uso exclusivo de determinados bienes comunes (Terrazas, patios, etc.), pueden establecer actividades prohibidas para el propietario de un determinado inmueble, o bien pueden regular el uso de determinados elementos o instalaciones comunitarias (piscinas, jardines, etc.).

Sin embargo, en ningún caso, la regulación contenida en los estatutos puede contravenir lo establecido en el Art. 396 del Código Civil, en la Ley de Propiedad Horizontal o en el propio Título Constitutivo. A modo de ejemplo, los Estatutos bajo ningún supuesto pueden limitar el derecho a la propiedad privada que tiene cada propietario sobre su inmueble, o prohibir arrendar el bien, o regular la forma de celebración de las juntas de propietarios de modo distinto al que contempla y regular de forma clara la Ley de Propiedad Horizontal.

Para el supuesto de que algún comunero considere que alguna cláusula contenida en el Estatuto de la Comunidad es contraria a la Ley o al Título Constitutivo, únicamente podrá impugnar la citada clausula  ante el Juez, y en su caso, el Juzgado deberá decidir si la citada clausula es nula o no de pleno derecho.

En relación a la aprobación o modificación de los Estatutos, es importante destacar que únicamente se puede hacer mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios.

d)   Reglamento o normas de Régimen Interior de la Comunidad.

En cuarto lugar, y por último, es posible que la comunidad de propietarios también tenga un Reglamento o normas de Régimen Interior. A grandes rasgos podríamos decir que las normas de régimen interior ocupan el último nivel de jerarquía en materia normativa de la comunidad. El Artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los conjuntos de propietarios podrán fijar normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y de las cosas comunes, siempre que las citadas normas no infrinjan ni lo establecido por la Ley, el título constitutivo, y los estatutos. Las citadas normas se pueden aprobar y modificar por mayoría simple en la Junta de Propietarios, y deben quedar recogidas en el libro de actas de la comunidad.

A modo de ejemplo, las normas del régimen interior de la comunidad normalmente regulan el horario de la piscina, normas de uso para el ascensor, la prohibición de hacer ruido a partir de una determinada hora o de jugar a peloto, etc. Es decir, regulan cuestiones menores, pero no menos importantes para la correcta convivencia de toda la comunidad.

Actividades prohibidas y permitidas en la comunidad propietarios

Tal y como hemos indicado anteriormente, la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 7) regula de forma general las actividades permitidas y prohibidas en la comunidad de propietarios.

En este sentido, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos , instalaciones o servicios siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura o estado exterior, o bien no perjudique los derechos de otro propietario, siempre que comunique previamente el inicio de las obras al presidente de la comunidad de propietarios.

En relación a las actividades prohibidas, debemos indicar que el propietario del piso no le está permitido desarrollar actividades en el inmueble que estén prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca  o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Conflictos interpretativos en relación a las normas contenidas en el título constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interior

De conformidad con lo relatado anteriormente, las principales normas de funcionamiento y organización de la comunidad quedan recogidas en el título constitutivo y en los Estatutos. Por ello, la comunidad tiene la facultad para fijar en el título constitutivo y en los estatutos las actividades permitidas o prohibidas en la comunidad.  Uno de los principales problemas que surge en las comunidades, es cómo se interpretan las clausulas contenidas en los Estatutos.

Existe reiterada Jurisprudencia que indica que las prohibiciones estatutarias deben interpretarse restrictivamente. Es decir, si los estatutos dicen que los inmuebles serán destinados a vivienda, no se puede interpretar que no se puede instalar una oficina para una actividad profesional. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2007 indica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello, aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo. Ahora bien, si el título constitutivo prohíbe expresamente arrendar la vivienda para montar un negocio, los comuneros deberán estar al contenido de la citada cláusula, ya que teóricamente no es contraria a Ley y la citada prohibición está regulada por vía estatutaria.
 
Sin embargo, es muy frecuente en la comunidad de propietarios que los Estatutos o las normas de régimen interior contengan prohibiciones desproporcionadas, que pueden constituir un claro abuso de derecho.  Un ejemplo sería que la comunidad acordara por unanimidad que ningún comunero pudiera tener animales de compañía en su vivienda. Claro está que en ese momento todos podrían estar de acuerdo y lo recogerían los estatutos. Ahora bien, posteriormente un comunero vende el inmueble y el nuevo propietario desconoce la citada prohibición y tiene un perro. Es evidente que nos encontramos ante cláusula abusiva y desproporcionada ya que la comunidad no podría pedir al actual propietario que se desprendiera del perro.

Otro supuesto muy cotidiano en las comunidades de propietarios es la realización de actividades molestas por parte de algún comunero. Es evidente que deberá ser la comunidad la que tenga la carga de la prueba, y pueda acreditar en su caso en la vía judicial que el copropietario está realizando una actividad que entorpece el normal funcionamiento de la comunidad. Un claro ejemplo es el del vecino que tiene la costumbre de escuchar música a un volumen muy alto hasta altas horas de la madrugada.

En relación a las actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, deberemos acudir a la regulación que establezcan las comunidades autónomas o los propios municipios. Por ejemplo, la normativa de un determinado municipio debe regular el máximo de decibelios que puede emitir un local destinado a restaurante. Para el supuesto que este límite se infrinja, el local podría ser clausurado. Ahora bien, si no se infringe, nada podría hacer la comunidad respecto a las posibles molestias.

A grandes rasgos, la casuística en la interpretación de las normas de la comunidad es múltiple y variada, por lo que deberemos estar al caso concreto para poder determinar si la cláusula es ajustada o no a derecho. En todo caso debemos tener siempre en cuenta que las clausulas estatutarias nunca podrán ser contrarias a la Ley, ni al título constitutivo. Si fuera así deberían ser declaradas nulas de pleno derecho.

Por último, el principal problema que tienen las comunidades de propietarios es cómo actuar ante el incumplimiento de alguno de los comuneros. Antes de acudir a la vía del auxilio judicial, el presidente de la comunidad debe requerir al comunero para que cese en su actividad. Si el requerimiento fehaciente no tuviera un resultado satisfactorio, se deberá acordar en junta de propietarios el inicio de la vía judicial contra el comunero. Por ello, únicamente la instancia judicial tiene la facultad de ordenar el cese de las actividades prohibidas, para el caso que quedara debidamente acreditado.

 

Por Ignasi Vives, Licenciado en Derecho por la Universidad de Barcelona, se ha especializado en derecho civil y, sobre todo, en jurisdicción de menores y derecho matrimonial.