En esta ocasión hacemos una aproximación a una situación habitual en la práctica consistente en la solicitud de resolución del contrato de compraventa por parte de los compradores de una vivienda sobre plano cuando existe un amplio período de retraso con respecto a la fecha pactada de entrega de la vivienda motivada por problemas urbanísticos que derivan en la paralización de las obras. Para su mejor comprensión nos centraremos en la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2018 por contener un supuesto de hecho de estas características.

En este caso existían dos contratos de compraventa sobre dos viviendas de la promoción suscritos ambos el 17 de noviembre de 2006, cuya fecha de entrega se estableció “antes del 31 de mayo de 2009”. Sin embargo, las obras quedaron paralizadas por la existencia de un procedimiento contencioso-administrativo entre los meses de mayo de 2009 y noviembre de 2011, certificándose el final de obra en agosto de 2012. Es decir, el retraso total con respecto a la fecha consignada en el contrato de compraventa era de más de tres años.

Frente a la pretensión de resolución, la entidad promotora opuso que el retraso obedecía a causas que no le eran imputables al tratarse de un procedimiento urbanístico sobrevenido, presentando, además, demanda reconvencional frente al comprador para exigirle que otorgara la escritura de compraventa sobre los inmuebles.

Tanto en el Juzgado de Primera Instancia como en la Audiencia Provincial se dio la razón a la promotora, motivando que el comprador presentara

Analizando la cuestión del retraso, el Alto Tribunal estima el recurso del comprador, basándose sintéticamente en las siguientes razones:

1º) Que el promotor solo puede quedar exonerado de responsabilidad cuando el retraso obedezca a causas imprevisibles e inevitables a la fecha del contrato. De ahí que como profesional del sector de la construcción deba establecer fechas de entrega

2º) El riesgo empresarial del proceso constructivo recae en el promotor como profesional y, por consiguiente, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir con los compromisos pactados, fijando plazos de entrega más dilatados, aunque pierdan clientes por este motivo.

3º) El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato de compraventa corresponde exclusivamente al promotor como parte de su riesgo empresarial y, por tanto, no puede trasladar el mismo al comprador.

4º) La mención en los contratos de que se han “obtenido las licencias y autorizaciones administrativas legalmente exigibles”, genera en el comprador la confianza razonable de que no va a padecer dificultades urbanísticas en la compra, sin que se pueda trasladar a la parte compradora las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra.

Por consiguiente, el Tribunal Supremo no pierde de vista la perspectiva de que el comprador es un “consumidor” al que se le debe aplicar la legislación especial existente sobre la materia. El comprador es la parte débil del contrato y el promotor el profesional que no puede trasladar a sus clientes su riesgo empresarial, debiendo analizar con carácter previo a emprender un proyecto constructivo todas las circunstancias que le pueden afectar en el futuro. De ahí que incluso el Tribunal Supremo intima a los promotores a ser más previsores y fijar fechas de entrega más dilatadas en el tiempo, acordes a las eventualidades que se puedan presentar.