El acceso a la vivienda en España es un problema creciente desde los últimos años.

Precios elevados del alquiler y escasez de oferta (en parte por el aumento de pisos turísticos) se suman a la incertidumbre de los inquilinos que han llevado a propuestas políticas que buscan garantizar mayor estabilidad en el mercado inmobiliario.

En este punto, hay partidos que plantean la posibilidad de que los contratos de alquiler sean indefinidos por defecto, entre otras medidas como la imposición de un IVA del 21 % a los pisos turísticos, para paliar la escasez actual de alojamientos de larga duración

Esta propuesta, de llevarse a cabo y desde el punto de vista legal, afecta tanto a inquilinos, propietarios y al propio mercado inmobiliario de una marca que merece la pena analizar.

¿En qué consisten las propuestas para paliar el problema del alquiler?

Antes de nada, destaquemos que no solo se refieren a este “bloqueo”, en los alquileres, sino que tienen otro tipo de apuestas también enfocadas en el problema de la vivienda actual y se dirigen a regular el mercado del alquiler y frenar la especulación inmobiliaria. 

Alquiler indefinido por defecto

Los contratos de arrendamiento no tendrían una fecha de finalización predeterminada, salvo que ambas partes acuerden lo contrario, este punto y sus connotaciones lo desarrollamos más adelante.

Imposición de un IVA del 21 % a los pisos turísticos

La cantidad de ellos es una de las causas por las que escasean los pisos de alquiler, los arrendamientos destinados a este tipo de viviendas, sobre todo en el centro de las ciudades, hacen imposible para muchas familias poder acceder a un hogar asequible en ellas.

Con esta medida se encamina a desincentivar este tipo de alquiler y aumentar la oferta de viviendas residenciales.

Prohibición de compra de vivienda con fines especulativos en zonas tensionadas

La especulación es otra de las causas por las que apenas hay pisos de alquiler en las grandes ciudades, y en su propuesta restringiría la adquisición de viviendas que no tengan como finalidad la residencia habitual o el alquiler asequible.

Situación actual de los contratos de alquiler en España

La necesidad de dar más estabilidad a los inquilinos es una prioridad, por ejemplo, un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona destaca que en ciudades como Madrid y Barcelona la mayoría de los contratos son de corta duración, lo que genera estrés financiero para los inquilinos.

Por otro lado, asociaciones de propietarios advierten que una normativa demasiado rígida provoca un efecto contrario: menos viviendas en alquiler y, por lo tanto, precios aún más altos.

Para entender el alcance de esta propuesta, es importante conocer cómo funciona el alquiler en España actualmente.

Duración de los contratos de alquiler según la ley

Hoy, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que se pacten libremente entre las partes.

Sin embargo, si es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), el inquilino tiene derecho a la prórroga obligatoria hasta cumplir esos cinco o siete años, a no ser que alguna de las partes comunique su intención de no renovarlo.

La prórroga forzosa y los contratos indefinidos en el pasado

Antes de la reforma del mercado de alquiler en 1985, la prórroga forzosa era la norma en nuestro país. 

La LAU de 1964 permitía a los inquilinos renovar su contrato de manera indefinida, lo que generaba estabilidad para ellos, pero también limitaciones para los propietarios. 

Esto cambió con el Decreto Boyer (1985), que liberalizó el mercado y permitió pactar libremente la duración de los contratos.

Comparación con otros países

Algunos países europeos ya cuentan con ese modelo y pueden servirnos como referencia.

Alemania, suelen ser indefinidos y solo pueden ser rescindidos por causas justificadas.

Francia, tienen una duración inicial de tres años, pero se renuevan automáticamente si ninguna de las partes lo impide.

Suecia, existe un control estricto de los precios del alquiler y los contratos indefinidos son muy habituales.

Estas experiencias muestran que es posible establecer contratos de larga duración, pero siempre con un equilibrio entre los derechos de inquilinos y propietarios, y teniendo muy en cuenta, antes de nada, las implicaciones derivadas de dar ese paso.

¿Qué implicaciones tendría el alquiler indefinido?

Establecer este tipo de alquiler traería importantes cambios en las dos partes involucradas y merece la pena plantearlos para su estudio.

Implicaciones para los inquilinos

Los arrendatarios son los que se verían más beneficiados, en un principio, por esta propuesta, de hecho, es para ellos para quienes se ha pensado, por la dificultad actual en encontrar vivienda, sobre todo los jóvenes y las familias con no demasiados recursos.

• Mayor estabilidad, no tendrían que preocuparse por renegociar su contrato cada pocos años ni enfrentarse a subidas inesperadas del alquiler.
• Menos mudanzas forzadas, muchos se ven obligados a cambiar de vivienda debido a aumentos de precio, o porque el propietario decide no renovar el contrato (a menudo para optar por alquileres turísticos, el otro gran problema).
• Más protección frente a desahucios, en un contrato indefinido, los propietarios solo podrían recuperar la vivienda en casos justificados, como la necesidad de uso propio.

Implicaciones para los propietarios

Ahora veamos la otra “pata” implicada en esta propuesta, que no cuenta con tantos beneficios y puede ver cómo pierde parte de los derechos con los que ahora cuenta, es por eso que, a este colectivo, la medida le genera ciertas preocupaciones:

• Pérdida de control sobre su propiedad, si los contratos son indefinidos por defecto, los propietarios podrían tener dificultades para recuperar su vivienda cuando la necesiten.
• Desincentivo al alquiler, algunos propietarios pueden valorar el camino de no poner sus viviendas en alquiler por miedo a no ser capaces de disponer de ellas en el futuro.
• Menos rentabilidad, no poder actualizar el contrato con nuevas condiciones puede afectar a los ingresos generados por el alquiler.

El impacto del IVA del 21 % en pisos turísticos

Otra de las medidas sobre la mesa que va muy relacionada con la anterior.

Actualmente, el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA, está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), competencia de las Comunidades, en cambio, los alquileres turísticos tributan al 10 %, por lo que sería un cambio sustancial que afectaría al bolsillo de los propietarios.

¿Por qué este cambio?

La idea detrás de esta medida es reducir la rentabilidad de los alquileres turísticos para fomentar que más viviendas vuelvan al mercado residencial, y conseguir el aumento de la oferta de pisos destinados a vivienda habitual, lo que puede reducir la presión de estos precios actuales tan desorbitados.

Posibles efectos del aumento del IVA

Con todo, esta subida a más del doble de lo que se paga ahora en este impuesto conlleva unos efectos a tener en cuenta:

Reducción de la oferta de pisos turísticos, al ser menos rentables, algunos propietarios podrían optar por destinar sus viviendas al alquiler de larga duración, que es lo que se persigue.

Impacto en el turismo, España depende en gran medida del él, y un aumento de los costes podría afectar a este sector, un punto a valorar muy detenidamente y encontrar un equilibrio.

Mayor recaudación fiscal, un IVA más alto significa más ingresos para el Estado, que pueden destinarse a políticas de mejora de la situación de la vivienda.

La opción de establecer contratos de alquiler indefinidos pretende recuperar la estabilidad del mercado en nuestro país.

Sin embargo, su implementación requeriría una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y su éxito dependería de encontrar un equilibrio entre la protección de los inquilinos y los derechos de los propietarios.

En cualquier caso, plantear esta posibilidad ha reavivado el debate sobre la necesidad de cambios en el sector inmobiliario para garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible.