La reciente Sentencia de la Sala de lo Civil del TS de 10 de mayo de 2019 analiza una cláusula de exclusividad en un contrato de mediación en la venta de un inmueble. El Supremo establece que nada impide reconocer la eficacia de esa cláusula y de la indemnización por su incumplimiento, pues en el caso enjuiciado su literalidad es concreta, clara, sencilla, accesible y legible y no supone un perjuicio desproporcionado o un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.

En el caso analizado por el Supremo, el propietario de un inmueble había suscrito un contrato por el que otorgaba a un concreto agente la exclusividad, durante un período de tiempo determinado, en las labores de mediación para lograr la venta del inmueble.

Además, el contrato preveía una indemnización del 4% sobre el precio para el agente en caso de que no se respetara esa exclusividad y la venta fuera llevada a cabo por un tercero o por el propietario.

El agente, por su parte, se obligaba a publicitar y difundir el inmueble a través de diversos canales, así como a gestionar la transacción.

Lo cierto es que el examen de este tipo de cláusulas, habituales en estos contratos, ha dado lugar a diversos criterios en nuestras Audiencias Provinciales. De un lado, hay jueces que consideran que, en virtud de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, estamos ante cláusulas abusivas y, por tanto, nulas, cuando el contratante-propietario sea un consumidor; y de otro, hay tribunales que sostienen su plena validez y eficacia incluso en contratos con consumidores.

La existencia de criterios dispares resulta plenamente observable en este caso, en el que el Juzgado de Primera Instancia que enjuició el asunto declaró nula la cláusula de exclusividad, mientras que la Audiencia Provincial, por el contrario, la consideró válida y que, por tanto, su incumplimiento generaría la indemnización prevista en la cláusula.

Antes de entrar en la valoración del carácter abusivo o no de esta cláusula en el contrato enjuiciado (celebrado con un consumidor), el Supremo parte de la validez, en general, de las cláusulas de exclusividad en los contratos de mediación, e incluso acepta que los contratantes puedan pactar una indemnización en favor del agente en caso de que la exclusividad resultara vulnerada.

Entrando ya en las concretas cláusulas del contrato, analizadas a la luz de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, el Tribunal Supremo hace suyo el razonamiento de la Audiencia Provincial y considera que la indemnización del 4% resulta proporcionada a la intensa actividad de publicidad y difusión a la que se obligó el agente.

Además, razona que el incumplimiento de la exclusividad por parte del propietario que vende por sí mismo o a través de un tercero el inmueble, supone una quiebra de la buena fe contractual susceptible de ser indemnizada (en este caso, con ese 4% sobre el precio), puesto que el agente habría empleado medios y materiales para lograr la venta del inmueble sin haber obtenido contraprestación alguna a cambio.

Por otro lado, el Supremo considera que el hecho de que exista esa cláusula de exclusividad y la correlativa indemnización por su incumplimiento no impiden de plano al propietario vender por sí mismo o a través de un tercero el inmueble, sino que únicamente regula la indemnización debida al agente, en contraprestación por los esfuerzos baldíos y los gastos incurridos.

Así, infiere que el contrato no contiene ningún desequilibrio entre las partes, ni tampoco ningún perjuicio desproporcionado para el propietario.

En vista de todo lo anterior, la Sentencia confirma el criterio de la Audiencia Provincial y ratifica la validez de la cláusula de exclusividad, imponiendo al propietario la obligación de indemnizar al agente con el 4% del precio del inmueble vendido.

No cabe duda de que esta Sentencia constituye un respaldo a los muchos contratos de mediación inmobiliaria que contienen este tipo de cláusulas. Eso sí, debemos entender que esta Sentencia ampara las cláusulas de exclusividad siempre y cuando las indemnizaciones pactadas por su incumplimiento no excedan de lo razonable, en proporción a las obligaciones asumidas por el agente para lograr la venta. Asimismo, cabe preguntarse qué criterio seguiría el Tribunal Supremo en caso de que quedara demostrado que las labores del agente para intentar la venta hubieran sido nulas o casi nulas.

Álvaro Feu

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