Estamos convencidos de que a un alto porcentaje de los agentes inmobiliarios les ha sucedido en el desempeño de su actividad que, pese a la existencia de una hoja de encargo firmada con el vendedor fijando sus honorarios, y aunque hayan sido ellos directamente los que han puesto en contacto a las partes para consumar la compraventa, con posterioridad se percatan que los contratantes les han obviado y han otorgado la escritura pública de compraventa sin su conocimiento incluso por un precio inferior que consta en el encargo suscrito.

En primer lugar, para centrar la cuestión, hemos de decir que el contrato de intermediación inmobiliaria como tal no está regulado en nuestro ordenamiento jurídico sino que se nutre de elementos de varios contratos: mandato, arrendamiento de servicios, comisión mercantil, etc… De manera muy básica puede decirse que el contrato de mediación que nos ocupa es aquel mediante el cual una persona (cliente o vendedor) encarga a otra (agente inmobiliario) que despliegue una actividad tendente a facilitar la conclusión de un contrato de compraventa con una tercera persona a cambio de percibir como contraprestación una remuneración previamente acordada.

En lo relativo al objeto de este comentario, los Tribunales de Justicia han ido perfilando los contornos de este contrato y fijando cuándo nace el derecho del agente a reclamar la comisión. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 es de una claridad meridiana, dejando sentado que: "dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada".

Como puede observarse, el derecho al cobro de los honorarios del agente nace cuando queda cumplida o agotada su actividad mediadora que no es otra que la perfección del contrato de compraventa entre las partes, esto es, cuando existe acuerdo de voluntades entre vendedor y comprador sobre la cosa y el precio. Cuestión distinta es que el inmueble no haya sido todavía entregado, excepto que se haya estipulado previamente que el dereho a cobrar la comisión se devengue en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa y entrega de llaves.

Ante la problemática suscitada, es la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 la que vino a resolver la cuestión, fijando la doctrina a aplicar en estos casos. En este sentido, la referida resolución dispone que, con independencia de la exclusividad o no del encargo, el resultado determinante de la obligatoriedad de satisfacer los honorarios, esto es, la venta del inmueble como "éxito o buen fin de la mediación", debe lograrse gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador. En el caso que resolvió dicha sentencia, el mediador no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el vendedor quien, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta, generando el derecho del agente a percibir sus honorarios con independencia de que la venta se llevase a cabo sin su conocimiento y del precio final pagado por la misma.

Para cerrar el círculo, hay que señalar asimismo que, en pleno ejercicio de la libertad de pactos que tienen las partes para configurar el contrato de mediación, puede estipularse que la remuneración del agente sí quede sujeta a la obtención del resultado pretendido por el vendedor. En estos casos, el derecho a reclamar la comisión nacerá una vez alcanzado el citado resultado, existiendo igualmente ejemplos de sentencias en casos similares como la del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2015.