Los abuelos tuvieron siete hijos, y algunos del ellos, en su juventud emigraron, y lejos de su pueblo, hicieron su vida. Al morir los abuelos, al padre del consultante, le correspondió entre otros bienes una parcela con una pequeña construcción, el antiguo huerto familiar, que entonces en extrarradio, hoy, en pleno casco urbano, es un bien urbano. Ellos vivían lejos, y el padre, prestó a uno de sus tíos, residente en el pueblo, y mientras este viviese, el huerto, ya hacía tiempo que más que huerto, era una parcela de esparcimiento. Ahora, tiempo después, muerto su padre, y siendo hijo único, ha recibido, ajena a la familia, una oferta de compra por el huerto que usa su tío, y con él su familia. Sobre el huerto no hay más papeles que la titularidad catastral a nombre de su padre, y el reflejo de la parcela catastral correspondiente al huerto en la documentación de la herencia de su padre; y si al tío no le ha gustado la noticia de la posible venta, alguno de sus primos, hijos de este, aducen que, por prescripción, el huerto es de su padre. ¿Qué puede hacer?
Como fue frecuente, en zonas rurales, la compra y la adquisición por herencia de las fincas, no se elevaban a escritura pública ni se registraban. En los pueblos pequeños, se sabía de quien era cada finca. Y bastaba. Hoy ya no. Las costumbres y las leyes han cambiado.
El “Diccionario panhispánico del español jurídico”[1] dice que el comodato es un “Contrato también llamado de préstamo de uso, por el que una de las partes (comodante) entrega a la otra (comodatario) una cosa no fungible para que use de ella durante cierto tiempo, transcurrido el cual habrá de devolverla”. El Código Civil en su artículo 1740 dice que el contrato de préstamo de cosa no fungible, en el que una parte entrega a la otra, para que use de ella se llama comodato y que es, esencialmente gratuito. El padre del consultante celebró con su tío, y con relación al huerto, un contrato de comodato[2]: Un préstamo gratuito, de cosa no fungible y para que la usara por cierto tiempo, mientras viviera su tío.
Su padre fue el comodante, y conservó la propiedad; su tío fue el comodatario y adquirió el uso del huerto y se hizo cargo de los gastos ordinarios derivados del uso y conservación de la construcción y del huerto.
En principio y atendiendo al artículo 1742 del Código Civil, es cierto que, fallecido su padre, pero viviendo su tío, el comodato sigue vigente, pues las obligaciones y derechos nacidos del contrato en su día, pasan a los herederos. No habiendo papeles, el consultante tiene a su favor el que conforme el artículo 1750 del Código Civil, al no haber pacto ni sobre la duración concreta del préstamo, sino una condición, mientras viva su tío, ni sobre el uso del huerto – huerto o esparcimiento, puede como comodante reclamarla a su voluntad, y, puede dada la posible venta, alegar atendiendo al artículo 1749 su urgente necesidad de la finca.
Por el contrario, sus primos con los que no tiene trato, que no su tío, quien por ahora calla, plantean que el huerto por prescripción adquisitiva, han pasado más de treinta años, es de sus padres.
El “Diccionario panhispánico del español jurídico” dice que la prescripción adquisitiva es un “Modo de adquirir la propiedad u otros derechos que tiene lugar mediante el transcurso de cierto tiempo y la concurrencia de una apariencia jurídica que determina el nacimiento o la consolidación de un derecho en favor de un sujeto.
«La mera inmatriculación en el Registro de la Propiedad a favor de un Ayuntamiento de un monte que ha venido aprovechándose mancomunadamente por los vecinos de la zona no determina, por sí sola, la pérdida de la condición de monte vecinal, ni da lugar al nacimiento de una presunción posesoria idónea para adquirir por usucapión la propiedad del mismo en tanto no resulte suficientemente acreditada la inexistencia del aprovechamiento consuetudinario que ha dado lugar a su calificación; y con mayor razón ha de mantenerse este criterio si se tiene en cuenta que la imprescriptibilidad de los montes vecinales es una constante de nuestra legislación» (STS, 3.ª, 7-III-2001, rec. 2675/1995).”
El Código Civil, en su artículo 1957 recoge que “El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”, y el 1963 que “las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción”.
¿Qué se ha hecho? La oferta de compra se ha incorporado a un acta notarial, recogiendo precio de venta y periodo de temporal de validez de la oferta. Dada la edad del tío, hoy viudo, mediante testigos, con declaración en acta notarial, y a través de investigación privada, se ha comprobado quién y cómo se usa el huerto. Mediante requerimiento notarial en el que se adjunta la documentación anterior, y justificando la necesidad del mismo para su venta, que el comodatario no usa el huerto, sino un hijo, se ha requerido al tío, comodatario, y al primo que usa el huerto, la entrega del huerto. Desatendido el requerimiento, el tío calla, pero alegada la prescripción adquisitiva por el primo, para preparar el juicio pretendiendo recuperar el dominio del huerto, se han solicitado diligencias preliminares conforme el artículo 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil[3], y entendiendo que la prescripción adquisitiva alegada del huerto es un bien ganancial, este estaría en el inventario de la herencia de la madre, por ello se pide que tío y primo declaren, bajo juramento o promesa de decir verdad, y con presentación de la documentación de la herencia de la madre (inventario) , sobre el hecho de la adquisición del huerto por prescripción adquisitiva, hecho que justificaría su legitimación como parte demandada en el futuro juicio. En estas estamos, ¿Qué pasará?
Conclusión: Si bien los contratos no tienen que estar por escrito, conviene, pues ya se sabe que las palabras se las lleva el viento y, lo escrito se lee.
