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Se aborda la distinción jurisprudencial entre las reparaciones ordinarias y extraordinarias y la correspondiente obligación del usufructuario o propietario de sufragar los gastos de dichas obras en la vivienda cuyo uso ha sido atribuido consensual, o por disposición judicial, a uno de los ex cónyuges. Partiendo de la clásica distinción jurisprudencial “in fructu vs. in rem”.

Las necesarias reparaciones para paliar el paso del tiempo de una vivienda suponen una fuente de desavenencias entre los ex cónyuges cuando se trata de la vivienda familiar cuyo uso ha sido atribuido a uno de ellos. Concretamente, en cuanto a determinar, en ausencia de pactos específicos, quién es el obligado a sufragar los gastos derivados de las obras, si el usufructuario o el propietario de la misma.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 500 del Código Civil, el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo, considerándose como tales las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Y, si el usufructuario no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa de aquél.

Por el contrario, y según el artículo 501 del mismo cuerpo legal, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario, estando el usufructuario obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas, si bien aquél tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en dichas reparaciones mientras dure el usufructo.

En cambio, si el propietario no hiciere las reparaciones cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, podrá hacerlas el usufructuario, pero tendrá derecho a exigir del propietario, al concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras y, si el propietario se negare a satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos (artículo 502 del Código Civil).

En definitiva, las obras ordinarias son aquellas que exigen los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación, siendo de cargo del usufructuario. Sin embargo, las obras extraordinarias o mejoras son aquellas otras que exceden del concepto anterior y repercuten más en la propiedad que en el propio uso, afectando y revalorizando la propiedad. Éstas son de cuenta del titular o titulares de la vivienda, no del usuario de la misma.

Así se pronuncia, paradigmáticamente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 12ª, S 27-10-2004, nº 648/2004, rec. 379/2004 expresando lo siguiente:

«…. en su consecuencia también serán a cargo de la usuaria de la vivienda, la satisfacción de las reparaciones ordinarias de los deterioros procedente del uso y las indispensables para su conservación, mientras que correrán a cargo del propietario del inmueble, las reparaciones extraordinarias y el pago de los impuestos que derivan de la titularidad dominical….».

El núcleo del debate, por lo general, se suele centrar en establecer la diferencia entre lo que se considera una reparación ordinaria y lo que se entiende por reparación extraordinaria. Nos aporta en criterio de distinción y referencia la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 11ª, S 16-03-2012, nº 164/2012, rec. 734/2011, en cuanto establece:

"Así, gastos ordinarios son los que se devengan de forma habitual y periódica o/y para la conservación o mantenimiento de la cosa objeto del usufructo y se ajustan a las reglas de la economía doméstica y son expresión de la buena administración, incluyen las reparaciones "in fructu" que constituyen el reverso o carga del disfrute de la cosa. Se considera reparaciones ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Gastos extraordinarios son los que se generan esporádica o excepcionalmente y se caracterizan por ser importantes e inhabituales, son carga del capital, de la propiedad "in rem"....

(…) La reparación ordinaria es una carga de los frutos, regular, periódica, previsible, soportable por el usufructuario; no suele exceder del importe de los frutos, procede del uso normal y es indispensable para la conservación material de la cosa. La reparación extraordinaria es una carga del capital, reconstruye el valor perdido, tiende a perpetuar la capacidad de utilidad de la cosa, es costosa, importante, inhabitual, excede del valor de los frutos y pretende la conservación jurídica más que material de la cosa. En esta materia cabe una disposición distinta en orden a las reparaciones ordinarias en el título constitutivo, y también el establecimiento de un régimen especial por acuerdo de las partes. A falta de tales previsiones, fruto de la autonomía de la voluntad, se aplica el art. 500.”

Criterio que se sigue en Sentencias como la de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sec. 5ª, S 15-06-2017, nº 352/2017, rec. 438/2017 que dispone:  “Así, las primeras (ordinarias) son una carga de los frutos, regular, periódica, previsible, soportable por el usufructuario, no suele exceder del importe de los frutos, procede del uso normal y es indispensable para la conservación material de la cosa. Las extraordinarias son una carga del capital, reconstruye el valor de lo perdido, tiende a perpetuar la capacidad de utilidad de la cosa, es costosa, importante, inhabitual, excede del valor de los frutos”.

A títulos de ejemplo y partiendo de una casuística fértil en ejemplos, se ha planteado si una nueva instalación de aire acondicionado, ante la avería irreversible del anterior sistema, es o no una reparación de naturaleza extraordinaria igualmente si la meras averías con solución pueden considerarse ordinarias.

En efecto, la rotura y pérdida irreversible de funcionalidad  del sistema de aire acondicionado y la instalación de uno nuevo, siempre que no lo fuera por falta de cuidado o de conservación,  permitiría reconstruir el valor perdido de la cosa, dado que ésta fue entregada, al constituirse el usufructo, con un sistema de aire acondicionado en uso y funcionamiento. Y, como la no reparación del mismo conllevaría necesariamente a su eliminación de un sistema dotado para mejor confort de la vivienda, de suyo, a mi juicio,  implicaría que la vivienda en cuestión se hallaría privada de una de las condiciones fundamentales que incluía al inicio del usufructo, lo que indudablemente repercute en su valor e, incluso, en la integridad que se debe predicar de toda cosa usufructuada (de hecho, la conservación de la forma y la sustancia constituye una obligación esencial del derecho real de usufructo, tal y como expresamente sanciona el artículo 467 del Código Civil).

De esta forma se vería afectada, no tanto la conservación material de la cosa (pues no se está ante un supuesto de vivienda en estado ruinoso), sino la jurídica, en tanto que la no inversión en el nuevo sistema de aire acondicionado privaría a la misma de gran parte de la utilidad que motivó la constitución del usufructo, así como del valor que a la finca se le atribuye per se. A lo que se une que estamos ante una obra costosa, importante, ciertamente inhabitual y que excede del valor de los frutos que pueda dar la vivienda. Si la reparación consistiese simplemente en reparaciones ordinarias por disfuncionamiento del sistema, podríamos considerar la misma como el resultado del deterioro o desgaste inherentes al uso natural de la cosa y se estaría ante el carácter ordinario y que, por tanto, debe ser el usufructuario el que deba sufragar el gasto. Sin embargo, cuando se trata de la necesidad de una sustitución por imposibilidad de reparación (con el incremento de costes que ello supone), se estaría reponiendo algo que ya estaba y forma parte de la vivienda, por lo que su naturaleza extraordinaria se pone de manifiesto. Y, consecuencia de ello, deberán ser abonados los gastos que genere dicha reparación por el propietario o copropietarios de la vivienda.

Así lo entendió la citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, al considerar que el mantenimiento de las tejas y los cuidados de las vigas de madera de un tejado serían un gasto ordinario de mantenimiento corriente del inmueble, pues con ello se conserva una habitabilidad que permite obtener los frutos del mismo (las rentas de un arrendamiento en aquel caso), pero el cambio de estructura de dicho tejado constituye gasto extraordinario.

Igualmente, la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 6ª, S 15-11-2010, nº 618/2010, rec. 706/2010 estableció en un asunto similar:

 “la supresión de la instalación del aire acondicionado de que disfrutaba la vivienda de la que la actora es usufructuaria, vino a disminuir las condiciones de habitabilidad y confort que tenía y por ello, la nueva instalación de aire acondicionado que la sustituyó no puede ser considerada en modo alguno como una mejora, por ello no es de aplicación el art 487 del Código Civil (EDL 1889/1), sino que se trata de una reparación o gasto extraordinario del art 501 del Código Civil (EDL 1889/1), que es de cuenta del propietario, por ser una carga del capital, pues ordinario sería cualquier gasto tendente a conservar aquella instalación de aire acondicionado , que además en este caso, al ser una instalación comunitaria sería a cargo de la propiedad que así lo asumió en el título, y la sustitución por otro, si hubiera sido el mismo sistema comunitario, igualmente lo habría tenido que asumir el propietario, pero en este caso la supresión, conlleva la necesidad de reponer aquello que ya estaba y formaba parte de la vivienda , y debe ser restituido por el nudo propietario para mantener las mismas condiciones en las que cedida la vivienda a la usufructuaria, y tiene a mantener el valor de la misma, por tanto no cabe duda de que es una carga del capital”.

Por tanto, al tratarse de una reforma que afecta al capital, es decir, a aumentar el valor del inmueble, debe correr a cargo del propietario que es, al fin y al cabo, el que se beneficia de ese aumento del valor.

En conclusión, la casuística nos presentará distintos supuestos. Aquí se ha optado por seguir la ejemplificación distintiva sobre complementos que dotan de bienestar y confort a la vivienda como son los de aire acondicionado o calefacción, por entender que posibilitan una distinción eficaz y, salvo pacto contrario, en cuyo caso habría que estarse a lo pactado en el convenio de familia, deberá estarse a las reparaciones “in fructo” a las que derivan del uso de la cosa e “in rem”,  aquellas que requieren de su inversión por sustitución.

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