La huelga de alquileres constituye una medida de protesta que busca responder a las crecientes dificultades que enfrentan los inquilinos en España para acceder a una vivienda digna. En un contexto donde el incremento sostenido de los precios de los alquileres contrasta con los salarios estancados y la precariedad laboral, algunos movimientos sociales, como el Sindicato de Inquilinas de Madrid, han planteado dejar de pagar el alquiler como una forma de presión tanto sobre propietarios particulares como sobre grandes empresas. Sin embargo, esta iniciativa, por su carácter disruptivo, plantea interrogantes tanto desde el punto de vista jurídico como social y económico, y conviene analizar sus potenciales consecuencias a la luz de los principios normativos y los efectos en el mercado de la vivienda.

Desde una perspectiva estrictamente jurídica, la propuesta de huelga de alquileres se enfrenta a serios obstáculos. A este respecto, se debe partir en todo caso de la huelga como un instrumento que, en el sentido del artículo 28 de la Constitución, se reconoce a los trabajadores para que, cesando en la realización de su prestación y en la percepción de su retribución, se ocasione un perjuicio al empleador a fin de presionarle con la privación de los rendimientos derivados de la actividad empresarial vinculados al trabajo de sus empleados, no encajando tal concepto en el caso del contrato de arrendamiento de vivienda, salvo que el arrendatario, además de pagar, deje de utilizar el bien inmueble como morada.

Como apuntó en RTVE Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y director de la Cátedra UNESCO de Vivienda en la Universidad Rovira i Virgili, dicha medida carece de amparo constitucional en España, vulnerando varios preceptos del Código Civil. La relación arrendaticia se configura como un contrato bilateral en el que, conforme a lo dispuesto en los artículos 1544 y 1555 del Código Civil, las obligaciones de arrendador e inquilino son recíprocas: el propietario debe proporcionar el uso y disfrute del bien, mientras que el arrendatario debe cumplir con el pago de la renta pactada. Por lo tanto, la negativa unilateral al pago del alquiler podría ser considerada como un incumplimiento contractual que faculta al propietario para exigir el desalojo del inmueble, con el consiguiente riesgo de desahucio para los inquilinos.

El Derecho de contratos se erige sobre la base de principios esenciales que regulan las relaciones jurídicas entre particulares, como la regla pacta sunt servanda, un principio fundamental del Derecho civil que implica que los acuerdos entre las partes tienen fuerza vinculante. El Código Civil español recoge este principio en el artículo 1091, estableciendo que las obligaciones nacidas de los contratos son de cumplimiento obligatorio "a tenor de los mismos". Este precepto, en combinación con los artículos 1255 y 1256, asegura que las partes son libres para fijar las condiciones contractuales siempre que estas no contravengan la ley, la moral o el orden público, y que no se deje la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola parte.

La libertad de pactos, reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, permite a los contratantes acordar las condiciones que consideren más convenientes, lo que otorga flexibilidad para adaptar el contrato a las necesidades específicas de las partes. Sin embargo, esta libertad no es absoluta, ya que debe respetar los límites que la ley impone. En este sentido, el artículo 1256 refuerza la protección contra posibles abusos al impedir que la validez y el cumplimiento del contrato queden sujetos a la voluntad unilateral de uno de los contratantes. La finalidad es garantizar la seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones contractuales, promoviendo un equilibrio justo entre las partes.

En el contexto de los arrendamientos, estos principios encuentran una aplicación específica en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y en los artículos del Código Civil que regulan el contrato de arrendamiento. El artículo 1555 del Código Civil establece las obligaciones básicas del arrendatario, tales como el pago de la renta, el uso diligente de la cosa arrendada y el pago de los gastos derivados de la formalización del contrato. Estas obligaciones son parte de los deberes fundamentales que surgen del contrato de arrendamiento y se ajustan al principio de pacta sunt servanda, reforzando la obligación de cumplir con las condiciones acordadas.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 17, profundiza en la determinación de la renta y los mecanismos para su pago, permitiendo que las partes establezcan libremente la renta, con la limitación de que no puede exigirse el pago anticipado de más de una mensualidad. Esta norma refleja la flexibilidad del principio de libertad contractual y, aunque no ayuda a fijar rentas máximas, ofrece un buen marco, pues la obligatoriedad de entregar un recibo del pago de la renta asegura la transparencia y brinda al arrendatario una prueba del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en concordancia con la exigencia de seguridad en las relaciones contractuales.

Se ha confirmado en numerosas ocasiones la relevancia del principio pacta sunt servanda, como ocurre en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 236/2015, de 30 de abril, donde se destaca que este principio constituye un fundamento esencial del sistema contractual español, garantizando que los pactos establecidos tienen fuerza de ley entre las partes. Así, el contrato se convierte en una norma particular aplicable a las partes involucradas, basada en la confianza recíproca y la previsibilidad jurídica.

El marco normativo español contempla el derecho de los propietarios a proteger sus intereses. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula los procedimientos sumarios para la recuperación de la posesión en casos de impago, lo que podría implicar una respuesta judicial rápida y eficaz frente a una huelga de alquileres. En este sentido, el impacto sobre los inquilinos podría ser grave, pues el procedimiento de desahucio en España ha sido objeto de críticas debido a su celeridad y a las escasas opciones de defensa que ofrece a los arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad. Si la propuesta del Sindicato de Inquilinas se materializara, cabe prever un aumento de los procesos de desalojo, con las consiguientes repercusiones para las familias afectadas.

Las posibles consecuencias no se limitan al ámbito jurídico, sino que también se proyectan sobre el orden social y económico. Una huelga de alquileres, al socavar la seguridad jurídica en las relaciones contractuales de arrendamiento, podría provocar una retirada de las viviendas del mercado del alquiler. Este fenómeno, que algunos han calificado de "efecto inverso", tendría como resultado una menor oferta de inmuebles disponibles, lo cual, paradójicamente, podría contribuir a agravar el problema de la escasez y el elevado coste de la vivienda. Al reducir la disponibilidad de alquileres, los propietarios, en busca de alternativas más seguras y rentables, podrían optar por destinar sus inmuebles a otros usos, como la venta o el alquiler turístico de corta duración, que no implican la misma exposición a riesgos derivados de la morosidad de los arrendatarios.

Además, la creación de "listas negras" de inquilinos que se hayan adherido a la huelga podría tener efectos discriminatorios en el acceso al mercado de la vivienda. Es probable que algunos propietarios recelen de alquilar sus inmuebles a personas que hayan participado en actos de impago, lo que reforzaría las barreras para quienes ya enfrentan dificultades para encontrar una vivienda accesible. Aunque la existencia de tales listas podría contravenir la normativa sobre protección de datos personales y ser objeto de impugnación, el riesgo de estigmatización y exclusión social de los inquilinos huelguistas no debería subestimarse.

No obstante, el trasfondo de estas propuestas remite a un problema estructural que trasciende el mero incumplimiento de las obligaciones contractuales. La crisis de la vivienda en España tiene profundas raíces en la evolución del mercado inmobiliario, las políticas de urbanismo, y la falta de una regulación efectiva que garantice el acceso a una vivienda digna. Los elevados precios de los alquileres son, en parte, consecuencia de un modelo que ha favorecido la especulación inmobiliaria y la concentración de la propiedad en manos de grandes inversores. La escasa oferta de viviendas públicas o protegidas ha dejado a muchos ciudadanos a merced de un mercado desregulado, en el que el derecho a la vivienda queda subordinado a las fuerzas del capital.

Desde esta perspectiva, la propuesta de una huelga de alquileres puede interpretarse como una forma de resistencia frente a la lógica del mercado. Sin embargo, para que dicha medida sea eficaz, debería estar acompañada de un programa más amplio de reformas legislativas que aborden las causas subyacentes de la crisis de la vivienda. La adopción de mecanismos de control de los alquileres, la promoción de viviendas de protección oficial, y la reforma de la legislación urbanística para incentivar el uso residencial de los inmuebles vacíos son algunas de las políticas que podrían contribuir a mitigar la presión sobre el mercado de alquiler y proporcionar alternativas a los inquilinos en situación de vulnerabilidad.

Resulta indiscutible que la huelga de alquileres, aunque pretende visibilizar un problema social urgente, presenta riesgos considerables para los propios inquilinos y para la estabilidad del mercado de la vivienda. Desde el punto de vista jurídico, no hay un respaldo normativo que justifique el impago de las rentas, y las consecuencias para los arrendatarios podrían ser drásticas en términos de desahucios y dificultades para acceder a una vivienda en el futuro. Por ello, se antoja necesario un enfoque que combine la legítima protesta social con propuestas concretas de reforma legal, orientadas a garantizar el acceso a la vivienda como un derecho fundamental en una sociedad que aspira a ser justa y equitativa.