En las siguientes líneas ponemos de relieve las argucias que algunos arrendatarios deudores utilizan para alargar el mayor tiempo posible su estancia en el inmueble impidiendo que el arrendador les notifique el requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda de desahucio.

Estas artimañas se centran fundamentalmente en hacer todo lo posible para que no conste la recepción del burofax mediante el cual el arrendador les requiere de pago bien no abriendo al cartero, manifestado expresamente a este último su negativa a la recepción o no acudiendo a la oficina de Correos a retirar el mismo.

Sobre este particular, recordemos que el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de presentar la demanda, el arrendatario no tendrá derecho a enervar el desahucio. En otras palabras, lo que el arrendatario pretende es dilatar la presentación por parte del arrendador de la demanda de desahucio o bien que se presente la misma sin haberse notificado el requerimiento en los términos antedichos para de esa forma tener posibilidad de enervar el desahucio pagando las rentas debidas hasta ese momento.

Pues bien, esta conducta ha sido cercenada de raíz por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias, la última de ellas de 29 de septiembre de 2022.

En relación con la forma de llevar a cabo el requerimiento regulado en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la jurisprudencia ya era pacífica en cuanto a la no exigencia de ninguna forma especial, pidiéndose exclusivamente que el requerimiento fuera fehaciente, no siendo necesaria su comunicación por conducto notarial sino simplemente mediante burofax o telegrama con acuse de recibo. Ahora bien, sí se exige que el requerimiento sea recibido por el arrendatario, salvo que por causas únicamente imputables a él no se haya podido llevar a cabo.

En el caso de la sentencia del Tribunal Supremo anteriormente mencionada, el requerimiento del arrendador efectuado mediante burofax no pudo ser entregado al arrendatario pero se le dejó aviso para que lo recogiera en la oficina de Correos. Sin embargo, el arrendatario no acudió a retirar el burofax, siendo la única causa del desconocimiento del requerimiento su propia pasividad.

Lo elocuente de la redacción de la sentencia del Tribunal Supremo merece que se reproduzca literalmente el siguiente extracto:

“El procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

La conclusión es clara y rotunda: un requerimiento dirigido al arrendatario a la dirección correcta y que no sea recogido por el mismo por causas imputables a su desidia, pasividad o voluntad de no recoger la notificación, cumplirá la función de notificación pretendida por el arrendador, con los efectos legales de que el arrendatario no podrá enervar el desahucio.