Reclamación frente al banco y/o entidades aseguradoras por las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas, cuando estas no se han entregado y el promotor no apertura cuenta especial o no entregó aval bancario o póliza de seguro o, los entregó, pero no estaban individualizados.

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, nació con la finalidad de proteger a los adquirentes de viviendas que entregaban cantidades a cuenta del precio antes de iniciarse la construcción de las viviendas o durante ella.

Esta Ley ha estado vigente hasta el 1 de enero de 2016. A partir de dicha fecha la Ley que regulará dichas entregas será la introducida en la Disposición final tercera de la Ley 20/2015, con una regulación similar en lo esencial, pero distinta en algunos detalles concretos.

Centrados en la Ley 57/1968, se establecía en el artículo Primero que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera. - Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda. - Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

En muchas ocasiones los promotores no aperturaban cuenta especial, no constituían aval o póliza de aseguramiento o si las entregaban no estaban individualizados.

El resultado: si el promotor desaparecía, nadie tenía obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes, ya que los bancos y entidades aseguradoras esgrimían que ninguna relación o vínculo contractual mantenían con el adquirente.

A dicha situación de desamparo puso fin la Sentencia del Tribunal de 21 de diciembre de 2015 cuando fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”

Esto es, cumpliendo una serie de requisitos, las entidades financieras tienen la obligación de devolver las cantidades que hayan percibido, pues el Tribunal Supremo les impone un deber de vigilancia que ya establecía la Ley 57/1968 al determinar que era “bajo su responsabilidad” la exigencia al promotor de otorgar las garantías que le obligaba la Ley.

Hay muchos tipos de asuntos (ingresos en distintas cuentas, ingresos en cuentas de entidad financiera distinta a la que ha concedido el préstamo hipotecario, entrega de avales no individualizados, entrega de pólizas colectivas, etc.) y frente a cada uno de ellos se debe actuar de distinta manera, encontrando cada situación concreta su respuesta individual por los Tribunales.

En cualquier caso, la Justicia responde frente a los abusos que se hayan podido producir, dando la mayor protección posible a los adquirentes de viviendas que vieron frustradas sus expectativas y, no solo no obtuvieron la vivienda que adquirían, sino que perdieron las cantidades que entregaron a cuenta y que ahora pueden recuperar.