Generalmente la compra de inmuebles destinados a alquileres es considerada una interesante opción para los inversores, sin embargo, si la relación con tu inquilino se complica, puede resultar un gran dolor de cabeza.
Es por ello que es posible que en algún punto te surja la duda de si conviene o no arriesgar el capital que has ahorrado en un negocio en el que quizás tengas que afrontar situaciones inesperadas si das con inquilinos conflictivos
Pero este miedo, ¿está lo suficientemente justificado como para renunciar a una rentabilidad por ese inmueble que has adquirido, heredado o que ya no utilizas? Seguro que leer este artículo te ayudará a encontrar la respuesta. Aquí el abogado de Palma de Mallorca Carlos Castell nos cuenta los problemas más comunes causados por los inquilinos y los mecanismos que existen para solucionarlos de la mejor manera posible.
¿Cuáles son los problemas más frecuentes?
Falta de pago de alquileres. El abono del alquiler mensual que fuera acordado entre las partes sin dudas es la obligación principal que asume el inquilino frente al arrendador de la vivienda. Su incumplimiento representa una falta de gravedad que justifica
una intimación inmediata. Es así que desde el primer mes de retraso pueden comenzar las reclamaciones hasta solicitar el desahucio del inmueble si el pago de la renta no se encuentra al día.
Incumplimiento en el pago de servicios, impuestos (si correspondiese) o cuota de la comunidad a cargo de los inquilinos. Puede ocurrir que el inquilino deje de pagar las tarifas correspondientes a servicios, impuestos ( ITP, solo exento cuando se alquila para vivienda) o cuota de la comunidad. Para evitar la acumulación de deudas es importante que se realice un control mensual, en especial lo relativo a la cuota de la comunidad que podría derivar en un reclamo directo contra el propietario del inmueble.
Uso indebido del inmueble. Entre las cláusulas contractuales de los arrendamientos se debe encontrar previsto el destino que se le dará al inmueble alquilado, por ejemplo si se alquila para residencia habitual, este no podrá ser usado como oficina o con fines comerciales, salvo que esto esté expresamente acordado entre las partes contratantes. Sobre este tema, la Ley de arrendamiento urbano señala estos comportamientos como motivos para rescindir el contrato de alquiler.
Realización de modificaciones sin previa autorización del propietario/arrendador. Para la realización de obras el inquilino necesitará del consentimiento expreso y por escrito del propietario. De ninguna otra forma está permitida la modificación de la propiedad y en caso que ello llegara a ocurrir, el inquilino deberá devolver el inmueble en las mismas condiciones en que fue recibido.
Insolvencia de fianza. La fianza se constituye como garantía principal que se le requiere al inquilino para cubrir cualquier daño que fuera causado a la vivienda o para solventar gastos que hubieran quedado impagos a la finalización del contrato de alquiler.
Para ello se acuerda una cantidad equivalente a un mes de alquiler o lo que corresponda según el tipo de locación que se contrate (vivienda o negocio) que será reservada hasta que venza el contrato y reintegrada si no se constatan daños o deudas. Debes tener en cuenta que se puede solicitar una garantía adicional hasta el equivalente a 2 meses de alquiler.
Incumplimiento de las condiciones contractuales (Cláusulas del Contrato). El contrato de alquiler es el instrumento legal que regula la relación entre las partes. En el documento se establecen los derechos y obligaciones que le corresponde a cada uno de ellos. La falta de cumplimiento de los términos acordados constituirá motivo suficiente para solicitar la rescisión contractual con el reclamo de los daños y perjuicios que se hubieran ocasionado.
Es importante que antes de firmar el contrato ambas partes reciban el asesoramiento de un abogado especialista en alquileres, para que revise las cláusulas contractuales ya que luego no podrán ser desconocidas, debiendo ser respetadas durante todo el plazo que dure el acuerdo.
Problemas de convivencia. Otra de las situaciones que pueden darse con el alquiler de viviendas es el reclamo que presentan vecinos por conductas inapropiadas o inobservancia a las normas de convivencia que rigen para la comunidad vecinal. De hecho, son los casos más frecuentes: quejas por ruidos molestos, música a alto volumen y realización de obras fuera de horarios permitidos, entre otras. Para resolver este tipo de conflictos el arrendador deberá comunicarse con el inquilino para que se ajuste a las reglas dispuestas en los Reglamentos de Copropiedad y Administración del edificio.
Daños en la vivienda. En general solamente resultará admitido el desgaste que sufra la vivienda por un uso normal. Sin embargo no se puede negar que en ocasiones los inmuebles son devueltos en estado lamentable, incluyendo la destrucción de mobiliario e instalaciones fijas de la vivienda, como ventanas, puertas, grifería o sanitarios, cuya reposición demanda un elevado gasto económico.
Subarrendamiento de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos no autoriza sin más el subarriendo de vivienda que pueda efectuar el inquilino a favor de terceras personas, salvo que expresamente esté incluído en el contrato esta posibilidad, en caso contrario el arrendador podrá solicitar la resolución del contrato.
