I. Resumen. II. Clases de obras en elementos comunes. III. Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios. IV. Obras de innovación. V. Conclusiones.
I. RESUMEN.
Los edificios que llevan algunos años construidos, generalmente requieren de ciertas reparaciones en sus zonas comunes para la conservación y mantenimiento del inmueble, por ejemplo, la reparación o renovación de los elementos estructurales, el saneamiento de la fachada, cambio de los conductos de agua u otras instalaciones comunes, lo que conlleva ciertas obligaciones para los propietarios, aunque también adquieren derechos, al tratarse de obras en zonas comunes, y es precisamente de ésto de lo que trataremos en este artículo.
Palabras claves: Obras en elementos comunes; Obras obligatorias, Obras de innovación.
ABSTRACT: The buildings that have been constructed for some years, generally require certain reparations in their common areas for the conservation and maintenance of the property, for example, the reparation or renovation of the structural elements, repairing the façade, changing the conducts of water or other communal installations, which entails certain obligations for the owners, although they also acquire rights, as these are works in common areas, and it is precisely this that we will deal with in this article.
Keywords: Repairs of common elements; Compulsory construction Works, Innovation works.
II. CLASES DE OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES.
Existen dos grupos de obras que son susceptibles de distinción, a saber;
En primer lugar, nos encontramos con las que tienen carácter obligatorio y que, de forma general, son las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble.
El segundo grupo lo constituyen las obras de innovación que no resulten necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
Las obras necesarias a su vez pueden ser ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
1. Se consideran obras de reparación ordinarias, aquellas que son necesarias para reparar los desperfectos causados por el uso habitual del Edificio.
En este sentido, nos dice el artículo 14. c) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que corresponde a la Junta de Propietarios
“Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c)”.
En cuanto a la obligación de la Comunidad de Propietarios de realizar las obras necesarias para la conservación del inmueble, se pronuncia el Tribunal Supremo. Sala Primera, en su Sentencia de 03/01/2007 RES:1365/2007 REC:207/2000, que trata de un supuesto de humedades en elementos privativos que solo pueden eliminarse ejecutando las obras oportunas en elementos comunes de la finca.
La conclusión a que llega la sentencia de apelación ante los expresados hechos, en el sentido de que «los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud», y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH, que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. No es menester citar la pléyade de sentencias de esta Sala que consideran, a efectos de la calificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble (por sólo citar las más recientes, SSTS de 26 de septiembre de 2005, 27 de septiembre de 2005, 17 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006).
“En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1)”.
2. Por otra parte, aquellas obras de reparación necesarias para arreglar desperfectos que no han sido provocados por un uso regular o habitual en las instalaciones se califican como extraordinarias, se puede decir que entre éstas encontramos, entre otras, los accidentes, reparaciones de daños en la estructura causados por desperfectos de construcción, los daños causados por inundaciones, etc., la ejecución de las mismas debe someterse a la consideración de la Junta de Propietarios (artículos 14.c y 20.c de la LPH).
3. Por último, nos encontramos con las obras que pertenecen a las denominadas de reparación urgente, y son aquellas que, por su imperiosa necesidad de ser abordadas, serán ordenadas por el Administrador en el uso habitual de sus funciones y conforme al artículo 20. c) de la LPH, “Corresponde al administrador: … Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”.
III. OBRAS OBLIGATORIAS QUE NO REQUIEREN ACUERDO PREVIO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
La nueva redacción de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal ha venido a reforzar la obligación de las Comunidades de Propietarios de hacer frente a las obras necesarias.
El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha dispuesto que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Publicas o solicitadas a instancia de los propietarios, determinadas actuaciones inherentes al buen mantenimiento del inmueble y sus instalaciones, constituyendo las siguientes actuaciones:
“a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales”. (Artículo 10 de la LPH, apartados 1 y 2).
Consecuentemente, según este precepto legal, resultarán obligatorias las obras;
- Impuestas por la Administración (rehabilitación, regeneración y renovación).
- Solicitadas por los comuneros y que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble (seguridad, habitabilidad, ornato).
Si hubieran supuestos en los que se dudara respecto a la naturaleza de las obras o de su obligatoriedad, decidirá la Junta de Propietarios, tal y como se dispone en el artículo 17.1 del mismo texto legal. Asimismo, los interesados podrán acudir al arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Cabe mencionar que, en relación con las obras de accesibilidad, el RDL 7/2019 de 1 de marzo ha modificado el articulo 10.1 b añadiendo el siguiente apartado:
“También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”.
Resulta de especial relevancia, la Sentencia del Tribunal Supremo. Sala Primera, de 27/02/2020 RES:134/2020 REC:4634/2017, que ha venido a confirmar la Sentencia de fecha 3 de octubre de 2017, dictada en recurso de apelación 312/2017 por la Sección 20.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en la que se dispuso entre otras cuestiones:
"Habida cuenta que la Comunidad adujo que el acuerdo impugnado estaba fundamentado en el art. 10 de la LPH, al no ser necesaria para su aprobación más que la mayoría de los copropietarios, resulta absolutamente innecesario ofrecer en el acta mayor especificación. Se limitó a recoger que el acuerdo fue adoptado por la mayoría de los presentes, y lo que se considera suficiente.
Entrando ya a conocer del resto de las infracciones de la Ley denunciadas por el recurrente, la conclusión a la que se llega es que la pretensión de nulidad del acuerdo impugnado debe ser rechazada. Resulta plenamente válido, al ser adoptado por la Junta de Propietarios en base a las facultades que le confiere el art. 10.1 a) de la LPH.
Dicho precepto establece que tendrán carácter obligatorio, no requiriendo incluso de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, ya vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean solicitadas por los propietarios, entre otras, las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Pues bien, en este caso la Administración no ha llegado a imponer a la Comunidad la realización de obra de conservación o mantenimiento alguna, pero habida cuenta el mal estado en que se encontraban las puertas de los trasteros solárium del demandado, y resultando inviable su reparación, tanto desde el punto de vista técnico como económico, como se desprende del informe pericial aportado a los autos por la Comunidad actora, es evidente que en base al citado precepto estaba legitimada para imponer a su propietario la sustitución de dichas puertas. Y ello, aunque se tratare de elementos privativos - así fue declarado como probado y no se impugnó por las partes, - no sólo por ser necesarias para una adecuada conservación de los elementos integrantes del inmueble, sino incluso por razones de ornato, y a fin de mantener la uniformidad estética con el resto de las puertas instaladas.
Si todo ello es así, es obvio que el acuerdo no vulnera lo establecido en los art. 7, 9.1 a), b), c) y d) de la LPH, que se dicen impugnados.
Según el art. 9.1 de la LEC, serán obligaciones de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (apartado a); mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder (apartado b); consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados (apartado e); y permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores (apartado d).
Ciertamente no se ha llegado a acreditar que por la posible falta de mantenimiento de dichas puertas, o por el estado en que se encontraban, se hubiesen causado perjuicios materiales a la Comunidad o a los demás copropietarios del inmueble - ya fuese por provocar o facilitar la aparición o la agravación de humedades existentes u otros daños en los elementos comunes del inmueble o en otros privativos, - aunque no sólo por tal razón se le puede exigir su cambio. Realmente no consta que el estado actual de las puertas hubiese provocado humedades, ni que pudiera hacerlo de futuro. La Comunidad actora aduce que de no cambiarse las mismas podrían quedar perjudicadas las obras de rehabilitación que se estaban llevando a cabo en la azotea y en la cubierta del edificio. Sin embargo, nada de eso se ha acreditado. A tales efectos no es suficiente la pericial aportada como documento n.° 2 con el escrito de contestación a la reconvención. Como en el propio informe se expresa, el objeto de la pericia era sólo "determinar el estado de las puertas trasteros-solariums que no se han sustituido en planta de cubierta de la edificación". Es cierto que, según el mismo, los tabiques de ladrillo en los que se encuentran ancladas están en mal estado debido a la humedad; pero no se establece ninguna relación causa-efecto concreta con motivo del estado de las puertas. En ningún momento se dice que esa humedad venga provocada por el mal estado de las mismas. No hay que perder de vista que como también se expone en el citado informe, "los trasteros-solariums no disponen de cubierta, por lo que las puertas se hayan expuestas a las condiciones climatológicas", es decir, que no tienen ningún tipo de protección superior, como igualmente se expresa.
Pero a pesar de ello, y por las razones antes expuestas, la Comunidad estaba legitimada a adoptar el acuerdo impugnado en base a lo establecido en el art. 10.1 b) de la. LPH, y lo que desde luego se comparte”.
Consecuentemente, en este sentido, y en lo que respecta a la contribución de los gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios, deberán abonarse tal como se establece en el artículo 9.1 e) de la LPH, con arreglo a la cuota de participación establecida en el título y que no necesariamente tiene que ser igual para todos los copropietarios, pues puede resultar que los Estatutos establecieran otra cosa, o que se hubiera acordado por unanimidad de los condueños la contribución a los gastos comunes mediante un sistema diferente.
Lo que nos dice el artículo 10.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, es que, “Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales”.
IV. OBRAS DE INNOVACIÓN.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal en su artículo 17.4 regula que no es obligatorio el pago de mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad de inmueble, según su naturaleza y características, incluso en el supuesto de que no pueda privarse de su uso o ventaja al propietario que no las ha abonado. De esta manera, siguiendo el enunciado literal del artículo 17.4 de la LPH:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso”.
Por otro lado, cuando no se ha contribuido a la instalación de una innovación y posteriormente se desea participar de sus ventajas se podrá hacer siempre y cuando se hubiera abonado la cuota en los gastos de realización y mantenimiento actualizados a la fecha de su disfrute, con los intereses legalmente estipulados desde la fecha de instalación.
Por último, debemos hacer referencia a la flexibilidad del requisito de la unanimidad en la adopción de acuerdos para la aprobación de mejoras que modifican un elemento común, que ha tratado de sentar la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, sin embargo, siendo prudentes, y dado que existen dudas doctrinales, del pronunciamiento del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, y atendiendo al mencionado espíritu flexibilizador de la norma, relativo a la unanimidad, entendemos que será suficiente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habilitación, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles, siempre y cuando, se cuente con el consentimiento de los posibles propietarios afectados, si dichas innovaciones hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.
V. CONCLUSIONES.
Primera. – Las Comunidad de Propietarios tienen la obligación inexcusable de ejecutar aquellas obras que son de carácter obligatorio y sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, entre las que se encuentran, por un lado, las impuestas por las Administraciones Públicas (rehabilitación, regeneración y renovación), y las solicitadas a instancia de los propietarios y que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble (seguridad, habitabilidad, ornato).
Segunda.- Las obras de innovación cuando son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pueden ser exigidas por cualquier propietario, un ejemplo de este tipo de obras, sería la que puede necesitarse en las fincas antiguas con instalaciones obsoletas, así la sustitución de sus conducciones de suministros como agua, gas o electricidad cuando de la que disponga hubiera quedado anticuada y no preste un servicio óptimo, o también, cuando por disposición legal, tiene que adaptarse a las nuevas exigencias técnicas. Sin embargo, las obras de innovación que no sean necesarias para la adecuada conservación, habilitación y seguridad de la finca, no pueden ser exigidas por ningún propietario, es más, si se aprobara por la Junta de Propietarios la realización de las mismas, y una parte de los propietarios no estuviese de acuerdo, podrían negarse a pagar su parte proporcional.
No obstante, queda exceptuado de lo indicado anteriormente, los supuestos en que la cuota de instalación de una obra de innovación no superara el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso sería obligatoria en virtud de lo dispuesto en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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