• “No tienen la culpa de que la trasposición se haya realizado con 3 años de retraso”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario y europeo, quien anima al gobierno a buscar una solución en el real decreto que desarrolle la ley

El despacho Navas & Cusí se felicita por la aprobación del Congreso de la nueva Ley Hipotecaria este jueves 21 de febrero. “Llega con tres años de retraso, pero nunca es tarde si la dicha es buena y lo importante era solucionar de una vez la actual incertidumbre regulatoria”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director del despacho.

Navas aplaude la prohibición de las cláusulas suelo “que tanta contingencia ha generado”, la eliminación de la vinculación obligatoria de los seguros y la liberalización del servicio de tasación, desvinculado de los bancos y “sujetos a criterios objetivos y meramente profesionales”. También se felicita de que se haya establecido un tope no abusivo a los intereses de demora “como había señalado el Tribunal Supremo”.

También valora positivamente que se hayan establecido baremos objetivos y “razonables” para la amortizacón anticipada: 12 mensualidades o el 3% del capital en la primera mitad del préstamo o 15 mensualidades o el 7% del capital en la segunda mitad del préstamo. Además, valora que estos límites se apliquen de manera retroactiva, pero censura que no se tengan en cuenta las circunstancias personales como mandata la doctrina del Tribunal de Justicia de la UE con sede en Luxemburgo. “No se da solución a los desahucios de colectivos vulnerables sin solución habitacional alternativa y eso es algo que debería de resolver el decreto que desarrolle la norma”, señala el experto.

Más crítico se muestra con la no aplicación retroactiva de los que ya han sido desahuciados o se encuentran en proceso de desahucio. “¿Qué culpa tiene ellos de que los distintos gobiernos, de manera irresponsable no hayan traspuesto a su tiempo la directiva y hayan llegado con tres años de retraso?”, se pregunta. Recuerda que la directiva es ley nacional aunque no haya sido traspuesta en aplicación de los principios de efectividad y primacía del derecho europeo, reclama que el gobierno solucione este “agujero” en la regulación reglamentaria y advierte que en caso contrario, su despacho defenderá a los afectados en sus derechos.

Sin duda el mayor avance -en opinión del experto- es la posibilidad de cambiar de banco la hipoteca de manera libre y sin coste. “Este será el elemento que introduzca verdadera competencia; ningún banco se podrá dormir en los laureles”, señala el socio-director de navascusi.com.

Sin embargo, el experto se muestra crítico en muchas de las regulaciones. Por ejemplo, la ley obliga al cliente a reunirse con el notario antes de la firma sin la presencia del banco. El notario debe de explicar todos los detalles del contrato y resolver todas las dudas. “La idea es buena, pero existe un serio riesgo de que se convierta en un mero trámite, en una nueva mención predispuesta”, apunta el letrado.

Además, la nueva ley establece la obligatoriedad de que todas las multidivisas puedan transformarse en hipotecas en euros. “La mayoría de las multidivisas ya contemplan esa posibilidad; pero pasar a euros no soluciona el problema; al revés, lo consolida si el euro ya se ha devaluado en relación a la moneda de referencia”, apunta Navas.

En cuanto a la dación en pago, la ley sólo establece la posibilidad contractual, pero no la obligatoriedad. “Ninguna novedad respecto a la situación actual”, señala Navas. Y en cuanto a la comisión de apertura, señala que la ley sólo apunta que debe ser única por el estudio, tramitación y concesión. “Pero no dice que debe de formar parte del precio TAE a efectos de transparencia y comparabilidad como exige el Supremo en su sentencia del pasado 23 de diciembre. Otro de los deberes para regulación reglamentaria”, señala el socio-director de navascusi.com

Por último, Navas lamenta que la entrada en vigor de la nueva ley sea dentro de tres meses en lugar de uno que era lo pactado hasta ahora. “Algunos grupos políticos quieren dar tiempo a los bancos para adaptarse a la nueva ley; yo creo que un mes era suficiente y que se añade retraso al retraso. Pero es que creo además que a los bancos les hace un flaco favor porque durante 90 días el mercado hipotecario va a estar estancado. Y eso no es bueno ni para los bancos ni para los consumidores”, concluye el socio-director de navascusi.com