Se pretende imputar a un Abogado que el consejo que le dio a su cliente, una cooperativa, para que suscribiera el contrato del año 2000 fue erróneo, pues resultaba aplicable a los contratos de arrendamiento de 1980 y 1985 el plazo de 20 años previsto en la DT 3. ª LAU 1994 , en lugar del plazo de 5 años previsto en la DT 4. ª LAU 1994, pues eran contratos de arrendamiento de local de negocio y no contratos de arrendamiento asimilados a local de negocio.
Según la cooperativa existió negligencia profesional del abogado ya que al seguir el consejo de su abogado, suscribió un nuevo contrato, con una renta más alta, sobre los mismos inmuebles que ocupaba y por un plazo inferior al que hubiera tenido derecho: 5 años frente a los 20 años
El Tribunal Supremo (s. 5/6/2013) confirmado las resoluciones del Juzgado y de la Audiencia Provincial desestima esa reclamación por entender que este planteamiento no es por sí suficiente para demostrar la existencia de una negligencia profesional.
Considera el Supremo que la entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, (Decreto Boyer) trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.
La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias aplicables a aquellos contratos nacidos antes de su entrada en vigor que estaban sujetos a prórroga forzosa.
La cuestión litigiosa se centra principalmente en la calificación de los contratos de arrendamiento en el que desempeñaba la cooperativa demandante su actividad profesional, bien como contrato de arrendamiento asimilado a los de local de negocio o bien como contrato de arrendamiento de local de negocio, que resulta trascendente para determinar sus efectos jurídicos y, principalmente, su duración; pues, de entender que el contrato de arrendamiento asimilado a local de negocio resulta aplicable la DT 4.ª LAU de 1994 , en relación con la DT 3.ª con la consecuencia de que el contrato se extinguiría a los cinco años mientras que si se califica como local de negocio en aplicación de la DT 3.ª LAU 1994 , en relación a locales de negocio arrendados por personas jurídicas se extinguirían a los 20 años.
Un somero examen de la jurisprudencia corrobora que no puede hablarse de la existencia de una solución indiscutible en virtud de la aplicación inconcusa de una jurisprudencia firme sobre el particular.
En suma, no puede considerarse que el criterio, al menos en el momento en que se plantea la cuestión, tuviera un grado suficiente de certeza "tanto como criterio jurídico consolidado, como en la delimitación de los supuestos de hecho a los que es aplicable", como para poder ser considerado como suficientemente establecido sin un margen de interpretación razonable.
En definitiva no puede afirmarse que, dadas las circunstancias del caso, el consejo del abogado respecto a la firma del nuevo contrato por un plazo de 5 años no fuera aceptable desde el punto de vista de los intereses del cliente, pues como pone de manifiesto la sentencia recurrida la cooperativa recurrente tenía interés en permanecer en las mismas oficinas y en consecuencia debe considerarse adecuado que el abogado demandado aconsejara la firma del nuevo contrato.
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