Se está extendiendo en los últimos tiempos la malsana costumbre en determinadas promotoras inmobiliarias de volver a tiempos ya superados en los que se “empujaba” a los compradores a otorgar la escritura de compraventa sin haberse obtenido aún la licencia de primera ocupación.

Estamos observando igualmente que en un buen número de ocasiones la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación proviene de carecer las viviendas de los suministros necesarios para que las mismas sean habitables. De hecho, hemos presenciado casos extremos por surrealistas de ofrecer (e incluso, conseguir) que los compradores accedan a sus nuevos hogares con luz y agua “de obra”. Inaudito.

Pues bien, precisamente la licencia de primera ocupación consiste en una autorización administrativa mediante la cual el Ayuntamiento competente verifica que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto para el que obtuvo licencia de obras y que reúne todas las condiciones legales requeridas para que las viviendas se puedan habitar.

La obligación principal del promotor inmobiliario es la entrega del inmueble al comprador. Ahora bien, como dicen las sentencias de los Juzgados y Tribunales, dicha entrega engloba tanto la “entrega física” de la vivienda como la “entrega jurídica”, entendida como la obtención por el promotor de todas aquellas autorizaciones administrativas que sean necesarias para que el inmueble sea habitable. Es un recurso habitual en la práctica contractual que los promotores eludan responsabilidades a partir de la simple finalización de las obras y emisión del certificado final de las mismas. Sin embargo, la jurisprudencia es clara en este sentido, no debiendo olvidar que los compradores son consumidores que firman los contratos-tipo que prerredacta y predispone el promotor-vendedor y que gozan de especial protección.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 7 de octubre de 2019, aborda un supuesto de reclamación por parte de unos compradores de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda adquirida a una entidad promotora. Entre las excusas vertidas por la promotora-vendedora en el procedimiento judicial figuraba que las obras se habían demorado por culpa del Canal de Isabel II al no ejecutar las obras necesarias en la vía pública para la acometida del suministro de agua. La resolución aludida se expresa en estos términos para no atender la alegación de la sociedad promotora: “Aduce la demandada que el retraso que se produjo hasta esa fecha tampoco le era imputable, puesto que del mismo sólo era responsable Canal de Isabel II al haberse negado durante meses a la ejecución de las obras necesarias en la vía pública para ejecutar la acometida definitiva del suministro de agua contra incendio. Tales alegaciones tampoco pueden ser tomadas en consideración, al estar además absolutamente falta de pruebas. No se ha probado que Canal de Isabel II tuviese la más mínima responsabilidad en ello, o, lo que es lo mismo, que ese retraso no fuere imputable a la demandada”.

Esto entronca con el famoso “deber de previsibilidad” que se exige al promotor como profesional del sector de la construcción. En base a su experiencia debe tener presente cualquier circunstancia que pueda acontecer durante el proceso constructivo a la hora de fijar la fecha de entrega de las viviendas en los contratos de compraventa. Si falla en sus previsiones es al promotor al que le corresponde asumir las consecuencias de su riesgo empresarial, sin que pueda trasladar el mismo a los compradores.

Otro caso práctico similar lo encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, de 23 de octubre de 2009, reiterando la responsabilidad del promotor aun cuando la compañía suministradora se niegue a realizar y abonar las conducciones hasta las parcelas. El promotor debe responder ante los compradores y si después considera que el Ayuntamiento o cualquier otro organismo o entidad le ha perjudicado deberá reclamar al mismo pero su obligación es entregar la vivienda perfectamente terminada y en condiciones de ser habitada y utilizada. La sentencia aludida disponía lo siguiente: “Pero es que en cualquier caso, aunque la demandada Anglema Promociones tuviera la primera noticia de que Unión Fenosa no iba a cumplir con sus obligaciones de efectuar y pagar la conducción de la energía eléctrica hasta las parcelas, ello no sería en ningún caso imputable a los compradores, que cumplen fielmente con sus obligaciones pagando el precio y demás condiciones estipuladas, de tal modo que siendo la promotora quien se obliga a entregar la vivienda perfectamente terminada y en condiciones de ser utilizada, ella debe solventar el problema surgido con la compañía suministradora, sea anterior o posterior a la venta, sin perjuicio de repetir luego contra el Ayuntamiento si es que considera que le concedió las licencias de edificación indebidamente o contra quien considere responsable, pero nunca puede escudarse frente al adquirente en el incumplimiento previo o posterior de la compañía suministradora”.

En consecuencia, si la entrega de tu vivienda se está demorando por excusas del promotor como las consignadas en este artículo, debes ser consciente de que estás en disposición de exigirle los daños y perjuicios que te pueda ocasionar la demora en la que incurra por vulnerar el “deber de previsibilidad” al que está sujeto.