Javier Colino y Álvaro González

El Registro de la Propiedad y el Catastro son dos instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: el inmobiliario. De ahí que resulte un tanto desconcertante que puedan no estar coordinadas. Esto ocurre cuando la delimitación de la propiedad no coincide en uno y otro.

 

En qué consiste la coordinación.

Cuando hablamos de coordinación, tendemos a identificar el concepto con la idea de que los datos de una finca tales como su descripción, localización, etc. sean idénticos a los de su parcela catastral. Sin embargo, esta circunstancia se denomina identidad y no tiene porqué implicar coordinación. Una finca registral puede ser idéntica a su parcela catastral y no estar coordinadas. Para poder comprender en qué consiste la coordinación hemos de introducir una nueva noción: la representación gráfica georreferenciada.

La representación georreferenciada consiste en emplear una técnica que permite ubicar la finca en el espacio de manera unívoca a través de unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Esto permite marcar en el terreno los límites de la misma, quedando su superficie perfectamente delimitada.
Pues bien, cuando esta representación gráfica georreferenciada de la finca se inscribe y coincide con la de su parcela idéntica, es cuando puede afirmarse que hay coordinación entre el Registro y el Catastro.

Inscripción de la representación gráfica georreferenciada

La inscripción en el Registro de la representación georreferenciada de una finca puede tener lugar de dos maneras.

Si el interesado reconoce como válida la representación de la parcela idéntica incluida en la certificación descriptiva y gráfica del Catastro, podrá instar su inscripción. De esta manera, habrá coordinación.

En caso de que el titular difiera de la representación del Catastro, en determinadas ocasiones; como en las inmatriculaciones de los artículos 199 y 206, la Ley Hipotecaria le permite proponer, para su inscripción, una representación georreferenciada alternativa. Esta representación alternativa debe cumplir con los requisitos técnicos que permitan su ulterior incorporación a la cartografía catastral. A estos efectos, conviene advertir que solo existe una cartografía de base que refleje la delimitación de la propiedad inmobiliaria: la cartografía catastral. 

Finalidad de la coordinación y situación actual

Con la inscripción y la coordinación de las fincas se persigue incrementar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, pues, una vez inscrita la representación gráfica catastral, se presumirán como ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación y superficie de la representación gráfica inscrita. Se establece un sistema de representación único e inequívoco respecto a la delimitación de la propiedad inmobiliaria.

Para incentivar esta coordinación, a través de la ley 15/2015 de 24 de junio, se reformó el apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, haciendo preceptiva la inscripción de la representación gráfica georreferenciada en supuestos de inmatriculación y modificaciones físicas de fincas.

La ley se sumaba así al conjunto de iniciativas que apelaban a resolver un problema tan enraizado en nuestro país como es la falta de precisión y seguridad jurídica en cuanto a la delimitación de la propiedad. No obstante, el paso del tiempo y su aplicación han ido descubriendo algunos aspectos que aminoran su efectividad.

Así, por ejemplo, el que la coordinación se prevea solo respecto de la configuración física del inmueble y no de su propietario, hace posible que la titularidad registral y catastral de un mismo inmueble no sean coincidentes, lo que afecta negativamente a la seguridad jurídica.

Además, la inscripción de la representación georreferenciada no es preceptiva en algunas de las operaciones más frecuentes de nuestro país, como las compraventas o las hipotecas. De ahí que puedan sucederse largos períodos de tiempo durante los cuáles se alternan los titulares de la finca sin que ni si quiera logren ubicarla con precisión. Es posible, incluso que la descripción originaria registral termine no teniendo nada que ver con su representación catastral. El deber de colaboración y comunicación entre Notarios y Registradores con el Catastro establecido en la Ley del Catastro no impide la inscripción de los cambios de titularidad o la constitución de hipotecas por falta de coordinación.

Por último, una vez alcanzada la coordinación, perderla resulta relativamente sencillo y recuperarla todo un reto. Para coordinar con el Registro cualquier modificación sobre la cartografía catastral, resultará de aplicación el artículo 40 de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos. Ello implica la remisión a los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria, que imponen una notificación de los posibles afectados que contarán con veinte días para presentar alegaciones, como se desprende de la resolución de la DGSJyFP de 7 de junio de 2019.

De todo lo anterior, parece que se deberían intensificar aún más los esfuerzos de la Administración por coordinar, o de lo contrario, se estarían proponiendo soluciones de difícil aplicación. No obstante, aunque poco a poco, parece que se está avanzando en la dirección correcta hacia una delimitación inequívoca y representativa de la propiedad inmobiliaria.