Cada vez es más habitual que se firmen contratos de arrendamientos de vivienda. Por un lado, debido a la crisis que impide en muchos casos el acceso de una vivienda en propiedad, y también por el cambio de mentalidad, ya que tradicionalmente se entendía que “alquilar es tirar el dinero”. Desde ABA Abogadas, Olatz Alberdi, socia del despacho, presenta un decálogo con las normas básicas a seguir, para que propietarios e inquilinos disfruten de un alquiler sin problemas.
1º.- Redactar un contrato de alquiler claro y sencillo. Servirá a propietario e inquilino a establecer cuáles son sus derechos y obligaciones. Lo más conveniente es que ambas partes acudan a profesionales de su confianza que les asesoren sobre las cuestiones deben regular, que protejan sus intereses, y que prevean los problemas con los que se pueden encontrar. Ambas partes deben exigirse mutuamente, incluir en el contrato todos aquellos aspectos que les interesen, negociando con la otra parte para poder conseguir un término medio.
2º.- Pagar la renta en el tiempo y forma pactadas, sin demoras o retrasos. El buen inquilino evitará así una posible reclamación del propietario, que podría acabar en un proceso judicial de desahucio. Por el contrario, el buen propietario debe garantizarse, en la medida de lo posible ante un posible impago, mediante la constitución de garantías como un aval bancario o de otro tipo,que le permita cobrar la renta aun en contra de la voluntad del inquilino moroso.
3º.- Cuidar la vivienda, no realizando conductas prohibidas ni causando daños en la misma, de los que responderá la fianza al finalizar el alquiler. El buen inquilino debe comprobar, incluso antes de suscribir el contrato, el buen funcionamiento de los elementos de la vivienda, persianas, puertas, grifos, etc…; por su parte, el buen propietario debe entregar el inmueble en perfectas condiciones del uso al que está destinado, así como exigir el pago de fianza a la firma del contrato que le asegure, al menos en parte, los posibles desperfectos. Asimismo, el buen propietario debe depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. De no hacerlo podría tener que asumir sanciones administrativas y o fiscales.
4º.- Respetar las normas y estatutos de la Comunidad de Propietarios, por parte del buen inquilino, evitando causar problemas al resto de vecinos, como ruidos y comportamientos incívicos. Por su parte, el buen propietario deberá proteger a su inquilino y hacer cuanto esté en su mano, en reuniones de propietarios personalmente o en el ejercicio de los derechos que como propietario le asisten, derechos que podría incluso delegar en el inquilino a fin de que este los ejercite personalmente frente a la Comunidad u otros vecinos.
5º.- Prever el supuesto de realización de obras de mejora en la vivienda por parte de inquilino y propietario. Deben tener en cuenta que tales obras pueden quedar prohibidas sin consentimiento expreso del propietario; cabe también pactar, en caso de hacerlas y mejorar la vivienda, que el inquilino tenga una rebaja en la renta, por el beneficio que genera en la vivienda al propietario para el futuro.
6º.- Tener en cuenta y pactar quién será responsable de la reparación de los desperfectos. Y ello con el mayor detalle posible, ya que existen desperfectos por el uso normal, otros derivados de un mal uso, otros menores y otros más costosos, y algunos derivados de la antigüedad o del mal estado.
7º Cumplir con el tiempo pactado en el contrato y estipular tiempos mínimos para cada una de las partes, con respeto a lo estipulado en la Ley. Actualmente, el inquilino debe estar un mínimo de seis meses y preavisar al arrendador con una antelación mínima de 30 días, y, si está pactado en contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir si el inquilino se marcha de la vivienda antes de finalizar el contrato. Cabe también establecer los tiempos máximos, que en ningún caso hayan de excederse, salvo nuevo acuerdo en contrario, aunque esto último no es habitual ni estrictamente necesario si el contrato tiene voluntad de continuidad, pero evitaría el tener que preavisar con un tiempo determinado a una fecha concreta.
8º.- Pactar quién y de qué forma debe abonar los suministros de la vivienda y otros gastos e impuestos. En general, al propietario le interesa facilitar que el inquilino ponga los suministros a su nombre de modo que, si no los abona en tiempo y forma, en ningún caso las compañías suministradoras vayan contra él; por su parte, el inquilino debe abonar los suministros en tiempo y forma, sin retrasos, al igual que la renta.
Respecto a otros gastos e impuestos, según a cargo de quien sean, por ejemplo, el IBI o la Comunidad, deben pagarse por el responsable en tiempo y forma, evitando a aquél que no los debe pagar molestias o reclamaciones que no le atañen.
9º.- El inquilino, al abandonar la vivienda, debe dejarla tal y como estaba antes de entrar, a fin de que el propietario no puede reclamar la parte proporcional de la fianza si el arrendatario ha causado daños por un mal uso. Por su parte, el propietario debe devolver la fianza al finalizar el alquiler coincidiendo con la entrega de llaves sin retrasos ni demoras, fijando un día a tal efecto que le permita comprobar la no existencia de daños maliciosos y sin impedir al inquilino irse con su dinero (que puede precisar para un nuevo alquiler).
10º.- Mantener una buena relación recíproca entre el buen propietario y el buen inquilino. Esta es la piedra clave del éxito de la situación de alquiler. Para responder y para dialogar acerca de las reclamaciones que cada uno pueda hacer al otro de manera ágil y rápida es beneficioso establecer los medios de comunicación en el propio contrato, como pueden ser, además del teléfono, el correo electrónico de propietario e inquilino.
