La crisis de vivienda en España ha alcanzado niveles críticos en los últimos años, afectando  profundamente tanto a inquilinos como a propietarios. El constante incremento de los  precios del alquiler en las principales ciudades ha generado un intenso debate nacional  sobre la necesidad de intervenir en el mercado inmobiliario. A este complejo escenario se  suman las protestas contra las viviendas turísticas, reflejo del descontento de las  comunidades locales ante el impacto del turismo en el acceso a la vivienda.

Desde Cubero Abogados, despacho especializado en derecho inmobiliario, analizamos los escenarios legales actuales, las recientes  modificaciones legislativas y cómo afectan al mercado de alquileres y a los derechos y  obligaciones de inquilinos y propietarios. 

Factores que impulsan el aumento de precios y sus consecuencias 

El encarecimiento del alquiler es resultado de una combinación de factores. La  concentración de oportunidades laborales y educativas en las grandes ciudades ha  elevado significativamente la demanda de vivienda. Sin embargo, la oferta se ha visto  limitada por la escasez de nuevas construcciones y restricciones en el suelo urbanizable.  Además, el auge de las viviendas turísticas, impulsado por plataformas digitales, ha  reducido el parque de viviendas disponibles para alquiler residencial, generando conflictos en las comunidades locales y afectando la cohesión social. 

Las protestas en ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia o Málaga evidencian el  descontento ciudadano frente al desplazamiento de residentes, el aumento de precios y  los problemas de convivencia derivados del turismo masivo en zonas residenciales. Las  administraciones han respondido con medidas como la limitación de licencias para  viviendas turísticas, regulaciones más estrictas y la declaración de zonas saturadas donde  se prohíbe la apertura de nuevos alojamientos turísticos. 

Impacto de la Ley 12/2023 en el mercado de alquileres

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido cambios  significativos destinados a proteger a los inquilinos y regular el mercado del alquiler. Esta  normativa busca abordar la escalada de precios y la escasez de oferta en el mercado de  alquileres, pero sus efectos han generado un debate sobre su eficacia y consecuencias  reales. 

1. Reducción de la oferta de viviendas en alquiler 

Uno de los impactos más notables de la ley ha sido la reducción de la oferta de viviendas  disponibles para alquiler. Muchos propietarios, ante las nuevas restricciones y limitaciones  impuestas, han optado por retirar sus inmuebles del mercado del alquiler tradicional.  Algunos han decidido vender sus propiedades, mientras que otros han optado por  destinarlas al alquiler turístico o vacacional, donde las regulaciones son diferentes o  menos restrictivas. 

Esta disminución de la oferta ha exacerbado la competencia entre inquilinos por las pocas  viviendas disponibles, lo que, paradójicamente, ha contribuido al aumento de los precios  en determinadas zonas. La incertidumbre jurídica y el temor a posibles impagos o  dificultades para recuperar la vivienda han desincentivado a los propietarios a poner sus  inmuebles en alquiler. 

2. Limitaciones a las subidas de renta y su efecto en los precios 

La ley establece limitaciones a las subidas de renta, con un tope del 2% para 2023 y del 3%  para 2024 en la actualización de rentas. Además, crea un nuevo índice de actualización  más estable que sustituirá al IPC a partir de 2025. Si bien estas medidas pretenden proteger  a los inquilinos de incrementos desproporcionados, en la práctica han llevado a que  algunos propietarios establezcan rentas iniciales más altas para compensar las  limitaciones futuras en las actualizaciones. 

En las denominadas zonas tensionadas, donde la demanda supera ampliamente a la  oferta, esta situación se ha acentuado. La declaración de estas zonas permite aplicar  medidas especiales para limitar las rentas iniciales y restringir las subidas en nuevos  contratos, pero también ha generado que algunos propietarios prefieran no alquilar o  buscar alternativas fuera del mercado regulado. 

3. Restricciones a los desahucios y seguridad jurídica

La ley introduce restricciones significativas a los desahucios, incluyendo la posibilidad de  suspender los procedimientos en casos de vulnerabilidad económica y la obligatoriedad  de ofrecer alternativas habitacionales. Aunque estas medidas buscan proteger a los  inquilinos en situaciones precarias, han generado inquietud entre los propietarios por la  percepción de una disminución en la seguridad jurídica. 

Esta percepción puede llevar a una mayor reticencia a alquilar, especialmente entre  pequeños propietarios que dependen de los ingresos del alquiler y temen no poder  recuperar sus viviendas en caso de impago. La confianza es un elemento clave en el  mercado del alquiler, y cualquier factor que la erosione puede tener consecuencias  negativas en la oferta disponible. 

Según Francisco Javier Cubero Cubero, la Ley 12/2023, aunque bienintencionada, presenta  desafíos significativos en su implementación y efectos prácticos. "La normativa intenta  equilibrar la balanza a favor de los inquilinos, pero corre el riesgo de desincentivar a los  propietarios y reducir aún más la oferta de viviendas en alquiler. Es fundamental encontrar  un equilibrio que proteja los derechos de los inquilinos sin penalizar a los propietarios,  quienes son esenciales para mantener un mercado de alquileres saludable", señala. 

Propuestas para mejorar el mercado de alquiler 

Desde Cubero Abogados, se proponen varias medidas que podrían contribuir a mejorar la  situación del mercado de alquileres: 

- Incentivos fiscales reales: Más allá de las deducciones actuales, ofrecer beneficios  fiscales atractivos a los propietarios que mantengan alquileres a precios asequibles podría  aumentar la oferta. 

- Seguridad jurídica reforzada: Garantizar procedimientos eficientes y justos en casos de  impago o incumplimiento contractual fortalecería la confianza de los propietarios. 

- Fomento de la construcción de vivienda social: Incrementar la inversión en vivienda  pública o social ayudaría a satisfacer la demanda de aquellos sectores más vulnerables. 

- Regulación equilibrada del alquiler turístico: Controlar la proliferación de viviendas  turísticas sin penalizar a quienes cumplen con la normativa y contribuyen positivamente a  la economía local. 

Desde Cubero Abogados, Francisco Javier Cubero Cubero destaca la importancia de mantener un diálogo abierto entre todas las partes involucradas —administraciones, 

propietarios, inquilinos y profesionales del sector— para encontrar soluciones que  fomenten un mercado de alquileres justo, accesible y sostenible. "Es crucial que las  medidas legislativas se complementen con políticas que fomenten el aumento de la oferta  de viviendas y aseguren la seguridad jurídica para todas las partes. Solo así podremos  enfrentar de manera efectiva la crisis habitacional y evitar efectos no deseados que  dificulten aún más el acceso a la vivienda.", concluye.

 

*Por Francisco Javier Cubero Cubero, del despacho Cubero Abogados.

Cubero Abogados nace en 2012 de la mano de Francisco Javier Cubero Cubero, licenciado en Derecho y graduado en Administración y Dirección de Empresas.

Desde su nacimiento, experimenta un crecimiento anual gracias a la dedicación, el rigor y el compromiso con sus clientes. Lo que le ha ayudado a tener la capacidad de garantizar un servicio profesional y de calidad en una gran variedad de áreas del derecho.