La Ley de Ordenación de la Edificación regula esta materia y establece que cuando un comprador firma un contrato con un promotor para adquirir una vivienda sobre plano o en fase de construcción, todas las cantidades que aquel entregue a cuenta del precio pactado hasta la firma de la escritura de compraventa, deberán estar aseguradas mediante la contratación por el promotor de un seguro de caución el que el comprador figurará como beneficiario o bien avaladas por una entidad de crédito.

Desde el 1 de enero de enero de 2016, las cuestiones más relevantes a tener en consideración sobre esta particular son:

1º) La obligación del promotor de garantizar las cantidades anticipadas por el comprador se inicia cuando obtiene la licencia de obras. Aquí llamamos especialmente la atención a los compradores porque hay muchas entidades promotoras que solicitan fuertes cantidades de dinero antes de haber obtenido la preceptiva licencia sin estar obligadas a entregar garantía alguna al comprador. En la práctica se suelen firmar contratos de reserva para documentar estas entregas de dinero pero si en el paréntesis de tiempo que media hasta la concesión de la licencia de obras la promotora deviene insolvente, el comprador puede perder el dinero entregado al no estar garantizado.

2º) Los avales se deben emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, incluidos los impuestos, más el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

3º) En el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo de entrega establecido en el contrato de compraventa, el comprador debe requerir al promotor para que le devuelva todas las cantidades. Si el promotor no efectúa tal devolución en el plazo de 30 días, se puede reclamar al avalista la devolución del dinero.

4º) Si transcurren dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya solicitado por el comprador la resolución del contrato junto a la devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

5º) La cancelación de la garantía se producirá con la expedición por el Ayuntamiento correspondiente de la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, junto a la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador.

6º) En la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, será obligatorio hacer constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.

7º) Si el promotor incumple tales obligaciones incurre en una infracción en materia de consumo y dará lugar a una sanción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Por último conviene recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia pues, aunque estas resoluciones fueron dictadas estando vigente la normativa anterior al 1 de enero de 2016, la línea jurisprudencial actual no ha variado.

Por un lado, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, resolviendo un supuesto en el que un promotor firmó con unas entidades financieras unas pólizas colectivas de reafianzamiento sin entregar aval individual a los compradores, se declaró que era suficiente la póliza colectiva para que los compradores recibieran las cantidades entregadas a cuenta aun careciendo de aval individual, respondiendo las entidades financieras frente a los compradores.

A su vez, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, da un paso más y estima que las entidades de crédito son responsables de devolver el dinero a los compradores, aunque no hayan expedido ellas los avales, si no han cumplido el deber de control o vigilancia que se les exige respecto al ingreso de las cantidades de los compradores en una cuenta especial abierta por el promotor a tal efecto.

El consejo que se desprende de las líneas anteriores es que por mucho que nos guste el futuro inmueble, tengamos la precaución de asegurarnos de que el promotor ha obtenido la licencia de obras con carácter previo a entregarle ninguna suma de dinero y que, junto a la firma del contrato de compraventa, nos hace entrega del aval individual por las cantidades a cuenta que se le entregan.