Cómo elaborar una tasación para recurrir el valor de referencia
Lo más importante a la hora de elaborar una tasación para recurrir el valor de referencia, es dejar constancia a través de dicho documento pericial, de los argumentos necesarios para poder demostrar fehacientemente el valor del inmueble.
Todo inmueble tiene un valor, dependiendo de la zona donde está ubicado, sus características físicas y estado de conservación. En base al mercado inmobiliario de la zona y los condicionantes anteriormente detallados, poder conocer el valor de mercado del inmueble.
El principal error que comete la administración a través del valor de referencia, es establecer un valor genérico al inmueble objeto, sin tener en cuenta estado y características intrínsecas del bien.
Es decir, el catastro no visita la vivienda y por tanto no conoce su estado.
Qué es el valor de referencia y como recurrirlo
Desde el 1 de enero de 2022, la administración obliga a gravar los bienes inmuebles en determinados tributos: las adquisiciones gratuitas o mortis causa, sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o las compras de inmuebles de segunda mano (sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-ITP) en base al valor de referencia que ellos estiman oportuno.
Diga lo que diga la escritura de compraventa, la base del impuesto que grava la operación será el “valor de referencia” del inmueble, salvo que resulte superior al de mercado. Ahora bien, prevalecerá el precio consignado en la escritura cuando exceda al “valor de referencia”.
Este valor se basa en la media de los precios de compraventa ante notario de la zona, por lo tanto, es un valor plenamente objetivo, y se calcula todos los años en base a las compraventas del año anterior.
Para recurrirlo bien se puede impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o bien liquidar el impuesto por el valor de la escritura con la más que posible comprobación de liquidación por parte de la administración. En este último caso, es posible que se tengan que pagar recargos y sanciones.
Si quieres conocer más sobre como reclamar el valor de referencia, puedes consultar nuestro artículo «cómo recurrir el valor de referencia».
Errores que comete el catastro con el valor de referencia
El principal error que comete el catastro para establecer el valor de referencia, es no visitar el inmueble. Se limita a dar un supuesto «valor de mercado», tomando como referencia la ubicación del bien, superficie (no comprobada) y basando su decisión con la media obtenida de los precios de compraventa de la zona.
Es decir que incluyen en el mismo de análisis, inmuebles de diferentes superficies y estados de conservación, alturas o plantas donde se ubican e incluso mismas tipologías (por ejemplo, pisos, áticos o lofts).
Precisamente la base de obtener el valor de mercado de un inmueble, es la de homogeneizar inmuebles de similares características. Si lo que hace el catastro es generalizar inmuebles y valores, es imposible que el valor de referencia sea objetivo y real.
Qué influye en la tasación de un inmueble para recurrir el valor de referencia
Varios son los factores que influyen en la tasación de un inmueble para recurrir el valor de referencia. Características propias e interiores del inmueble que influyen directamente en su valor. A todo ello no hay que olvidar las características y condicionantes exteriores y de entorno del bien inmueble.
Podemos decir que un inmueble igual en características interiores, puede tener diferente valor dependiendo del entorno donde se ubica. A continuación, te relaciono varios aspectos importantes que deben tenerse en cuenta a la hora de elaborar un informe de tasación para recurrir el valor de referencia.
Características exteriores del inmueble
Aspectos como la ubicación y el entorno donde se sitúa el inmueble. Depende del barrio de la ciudad donde está ubicado, su valor por m2 puede ser superior o inferior. Su proximidad a servicios esenciales como farmacias, supermercados, colegios u hospitales, otro aspecto a tener en cuenta.
Conectividad a vías de circulación rápida como autovías, autopistas. Conexión con transporte público o incluso el hecho que el edificio disponga de la I.T.E (inspección técnica de edificios), puede hacer que el valor propio de un inmueble en concreto, sea algo mayor o menor por ese hecho.
Características interiores del inmueble
Los dos aspectos interiores que mayor influencia tienen en el valor de un inmueble son sin duda, su superficie y el estado de conservación en que se encuentra. El valor de un mismo inmueble en buen estado y reformado u otro a reformar varía considerablemente.
El hecho de disponer de más o menos m2 (superficie) es otro de los condicionantes que hacen que el valor del inmueble varíe. Las calidades constructivas, disponer o no de trastero o garaje o terraza van a hacer que el inmueble tenga más o menos valor.
