Ahora que la Administración te impone un valor para el inmueble que transmites, debes saber cómo recurrir el valor de referencia si no estás de acuerdo con él.

Te aviso que ese valor de referencia entró en vigor el día 1 de enero de 2022 y lo deberás tener en cuenta si compras, vendes o heredas una vivienda.

Que es el valor de referencia

El valor de referencia es un valor, teóricamente objetivo, que viene impuesto por la Administración, más concretamente, por la Dirección General del Catastro y que será el valor que se deberá tener en cuenta a la hora de liquidar los impuestos.

En consonancia, el artículo 14 de la Ley 11/2021, establece que

La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

Eso quiere decir que a la hora de adquirir un inmueble ya no se tributa por el valor por el que se adquiera un inmueble, sino que se tributará por el valor que la Administración decida y que, se supone, es el valor del mercado.

La denominación de la Ley 11/2021 es “Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal…”. Así pues, se supone que es una Ley que intenta evitar el fraude fiscal, lo que deja a las claras que, desde la administración se “presupone” que se está cometiendo fraude cuando se declara una cantidad que no es la que estima la propia Administración.

Antes del 1 de enero de 2022, si se transmitía un inmueble, se tenía que tributar por el importe de la venta. Sin embargo, desde el 1 de enero, habrá que comprobar si la casa que se vende está valorada, preventivamente, por Catastro con el denominado, Valor de Referencia”

Cómo comprobar el valor de referencia.

El valor de referencia se puede consultar en la web del catastro, y si vas a comprar, vender o heredar aun inmueble, es muy importante que compruebes el valor de referencia

Si el inmueble está valorado (y se supone que lo están la mayoría de las viviendas de España), debes tributar por el valor de referencia, salvo que el valor declarado sea mayor.

O sea, que si vendes una casa por 100.000 euros porque por un precio mayor nadie me la compra, y Catastro dice que la casa vale 150.000, se tiene que tributar por 150.000.

A título de ejemplo, y más allá de los temas que estamos viendo en el despacho, en Twitter se han podido leer comentarios totalmente indignados:

¿A qué impuestos afecta?

Principalmente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Y, tal como indicaremos, es cuando se devenga ese impuesto cuando se puede recurrir el valor de referencia.

Es, en el momento de declarar esos impuestos, cuando se tiene que indicar como base del impuesto el mayor de los siguientes valores: el declarado fiscalmente o el valor de referencia.

¿Por qué recurrir el valor de referencia?

En principio , y por aplicación de la Ley, se presupone que el valor de referencia es el valor de mercado del inmueble y que, por lo tanto, es un valor correcto.

A diferencia de lo que sucedía hasta el 1 de enero de 2022, es el sujeto pasivo el que, si no está de acuerdo con la valoración, tendrá que recurrir el valor de referencia.

Antes del 1 de enero de 2022, los impuestos se liquidaban por el valor que se consignaba en la escritura y existía la presunción de que ese valor era el de mercado. Si la Administración no estaba de acuerdo, era ella quien tenía que acreditar que el valor era superior, permitiendo al sujeto pasivo defenderse de esa mayor valoración

Ahora, si el sujeto pasivo cree que el valor de referencia es demasiado elevado, es él quien tiene que impugnar el valor de referencia.

Cabe indicar que el valor de referencia no se elabora partiendo de la situación individualizada del inmueble, de manera que no tiene en cuenta el estado físico de la vivienda o si tiene alguna circunstancia que baje mucho el valor.

Por ejemplo, y es un caso real, en una valoración de un garaje, no se tiene en cuenta si en una plaza de aparcamiento resulta tan complejo aparcar que, prácticamente solo podría aparcar una moto.

¿Cuándo se puede recurrir el valor de referencia?

Supongamos que, mientras que lees este artículo, te pica la curiosidad y miras cuál es el valor de referencia de tu casa en la web del catastro. Pues, si no estás de acuerdo con la valoración que sale de tu casa, te informo que no puedes recurrir dicha valoración.

La propia Ley nos da la pauta y nos indica que se podrá recurrir la liquidación que se realice al transmitir el inmueble.

¿Cuál es el trámite para recurrir el valor de referencia?

Básicamente existen dos vías para poder interponer los correspondientes recuros dependiendo de como liquides el impuesto.

Así, el artículo 9.4 de la Ley del impuesto de Sucesiones y Donaciones  establece que

El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Si, cuando firmes la escritura, pagas la liquidación del impuesto atendiendo al valor de referencia en lugar de al valor de la escritura, podrás solicitar la devolución de ingresos indebidos por entender que el valor de referencia perjudica tus intereses.

En este caso, el plazo para solicitar la devolución de ingresos indebidos es de cuatro años

Si, por el contrario, decides liquidar el impuesto por el valor de la escritura, lo más posible es que la Administración te gire una comprobación de la liquidación (con posibles sanciones) y al recurrir esa liquidación administrativa puedas recurrir el valor de referencia.

En este caso el plazo es muy inferior, un mes, y lo más posible es que tengas que pagar la misma cantidad que si hubieras ingresado voluntariamente, más los recargos y sanciones.

¿Qué medios tengo para recurrir el valor de referencia?

En principio, cualquier medio válido en derecho puede ser idóneo para poder recurrir el valor de referencia.

Es seguro que va a hacer falta un informe pericial en el que se indique el valor del inmueble y que te sirva para aportar fotografías del estado real y actualizado del inmueble.

Y, tal como se ha dicho, se puede incorporar cualquier tipo de prueba. Otras ventas que se hayan realizado por la zona, incluso videos del estado del inmueble o lo que se estime pertinente.

Pero eso dependerá de cada impugnación concreta que se vaya a realizar

Conclusión

Si te has visto afectado por una valoración que no esperabas y quieres recurrir el valor de referencia, es interesante que se haga un análisis profesional, tanto desde el punto de vista jurídico como pericial y financiero para ver si te merece la pena iniciar un procedimiento contra la Administración

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